VC3 và ông Kiều Xuân Nam

VC3 có tiền thân là Công ty Cổ phần Xây dựng số 3 - một đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HoSE: VCG). Năm 2015, VCG thoái vốn. Kể từ đó, VC3 đã trải qua quá trình đổi chủ mà dấu ấn cuối cùng thuộc về ông Kiều Xuân Nam.

Ông Kiều Xuân Nam, sinh năm 1972, lần đầu tiên được bầu vào HĐQT VC3 vào năm 2018. Trước đó, ông được biết đến là cổ đông sáng lập của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hoàng Minh cũng như là chủ tịch HĐQT của Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Hoàng Minh (nay là Công ty Cổ phần Đầu tư tài sản Koji, HoSE: KPF).

Gia nhập vào HĐQT VC3 năm 2018 cùng với ông Kiều Xuân Nam còn có các đồng sự ở KPF như: ông Vũ Đức Toàn, ông Nguyễn Hoàng Nam. Tuy nhiên, 2 cá nhân trên đã rút khỏi VC3 vào các năm 2019 và 2020. Trong khi đó, ông Kiều Xuân Nam vươn lên thành cổ đông lớn nhất, trở thành chủ tịch VC3 từ tháng 4/2019 rồi tiếp tục đắc cử nhiệm kỳ tiếp theo. Trong thời gian này, ông Kiều Xuân Nam cũng rút chân hoàn toàn khỏi KPF.

Kể từ khi ông Kiều Xuân Nam “tức vị” ở VC3, công ty này đã có những đổi thay quan trọng trong chiến lược kinh doanh, mà nổi lên nhất là định hình vai trò của một nhà phát triển bất động sản quy mô lớn. Dự án đáng kể nhất trong danh mục của VC3 hiện nay là khu đô thị Bảo Ninh 2 (tại bán đảo Bảo Ninh, TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình). Cũng tại địa phương này, VC3 còn có Đồng Hới Complex (tên đầy đủ là: tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở Đồng Hới tại đường Hữu Nghị). Dự án này do VC3 liên danh với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thiên Hà Xanh làm chủ đầu tư - mà Thiên Hà Xanh do ông Kiều Xuân Nam sáng lập và chi phối.

Các dự án đáng nói khác do VC3 đang xúc tiến, triển khai là: The Charms Bình Dương (nhận chuyển nhượng từ Becamex); khu đô thị số 7, thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên; khu dân cư số 5, Phan Đình Phùng, tỉnh Thái Nguyên.

Đáng chú ý, VC3 và VC7 (Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI) có mối quan hệ khá gắn bó. Cùng chung một mẹ Vinaconex, VC3 và VC7 đã “dính” lấy nhau tại BGI Topaz Garden – dự án trọng điểm của VC7 ở thời điểm hiện tại. Một cách chính xác hơn, tại dự án này, VC3 hợp tác và ủy quyền toàn bộ cho Tập đoàn IUC (thuộc sở hữu của vợ chồng ông Hoàng Trọng Đức – Chủ tịch VC7) thực hiện, còn Tập đoàn IUC lại hợp tác với VC7 để triển khai. IUC và VC7 cũng đang tính chuyện về chung một nhà.

Như vậy, có thể thấy, cùng với VC7, VC3 đang nổi lên như một “ngôi sao mới” của thị trường bất động sản 2 năm trở lại đây. Cả 2 doanh nghiệp từng chung một mẹ này đang tỏ ra hết sức tham vọng trong việc “chinh phạt” thị phần bỏ trống mà cuộc khủng hoảng bất động sản tạo ra, nhằm vươn lên hàng “đại gia” trong giai đoạn tới.

Thiên có thời, địa có lợi?

Có thể nói, cuộc khủng hoảng bất động sản nổ ra từ giữa năm 2022 và kéo dài cho đến hiện nay là một biến cố đặc biệt, đã tái định hình cục diện thị trường và sắp xếp lại thứ tự quyền lực của các doanh nghiệp trong ngành. VC3 dường như có được thiên thời, khi “bung hàng” trong giai đoạn này, xác lập nên những cột mốc mới về doanh thu và lợi nhuận.

Cụ thể, năm 2022, VC3 ghi nhận doanh thu 552 tỷ đồng, lãi trước thuế 96,5 tỷ đồng, tăng lần lượt 156% và 22% so với năm trước, cao nhất kể từ khi ông Kiều Xuân Nam “đăng cơ”.

Năm 2023, doanh thu tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đạt 806 tỷ đồng (tăng 46%) và lãi trước thuế đạt 179 tỷ đồng (tăng 85%) – cao nhất lịch sử. Kết quả này đã đưa VC3 vào nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận dẫn đầu thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023.

Dù vậy, so với kế hoạch kinh doanh đặt ra, kết quả 2 năm 2022 – 2023 đều chưa đạt kỳ vọng. Cụ thể, năm 2022, VC3 chỉ hoàn thành được 26,74% kế hoạch doanh thu và 11,56% kế hoạch lợi nhuận (kế hoạch doanh thu 2.065 tỷ đồng; lãi trước thuế 835 tỷ đồng). Năm 2023, công ty cũng chỉ hoàn thành được 43% kế hoạch doanh thu và 33% kế hoạch lợi nhuận (kế hoạch doanh thu 1.873 tỷ đồng, lãi trước thuế 546 tỷ đồng).

Sở dĩ có kết quả trên là do công ty đã đặt kỳ vọng quá cao, trong khi thực tế có phần trái ngược. Thị trường bất động sản khủng hoảng nặng nề trong các năm 2022 – 2023 đã khiến chính sách tín dụng, sức mua của nhà đầu tư ảnh hưởng tiêu cực nghiêm trọng.

Thêm vào đó, dự án chủ lực mang lại nguồn thu cho VC3 là khu đô thị Bảo Ninh 2 lại nằm ở thị trường tỉnh (Quảng Bình). Trong ngành bất động sản, khi nóng sốt, dòng tiền sẽ chảy từ trung tâm (các thành phố lớn: Hà Nội, TP. HCM…) ra các tỉnh, khiến dự án ở tỉnh mang lại lợi nhuận lớn; nhưng khi khủng hoảng, dòng tiền lại rút cực mạnh ở các tỉnh để co cụm về trung tâm, khiến thị trường tỉnh rất khó thanh khoản. Có thể bán hàng ở mức khá như VC3 tại khu đô thị Bảo Ninh 2, suy cho cùng, đã là một thành tựu không dễ dàng có được. Nhưng điều đó cũng cho thấy, VC3 đã không hẳn có được thiên thời, địa lợi, trong việc thực hiện tham vọng vươn lên thành ngôi sao lớn của mình.

Mã có hóa long?

Việc “hụt hơi” khi đua kế hoạch năm trong giai đoạn 2022 – 2023 khiến giới quan sát có phần hoài nghi về khả năng bật nhảy của VC3 trong năm 2024. Nguyên do là dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 đã có 2 năm liên tiếp ghi nhận doanh thu lớn, trong khi các dự án khác của VC3 chưa chắc đã kịp ghi nhận kết quả đáng kể trong năm 2024.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2023 của VC3 cho thấy tại ngày kết thúc năm 2023, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ còn 544 tỷ đồng, giảm 53% so với đầu năm. Trong khi đó, khoản khách đặt cọc giữ chỗ các dự án bất động sản cũng chỉ còn 52 tỷ đồng, giảm 86% so với đầu năm. Với “dự trữ chiến lược” này, việc mơ doanh thu nghìn tỷ rõ ràng là gặp thách thức, nhất là khi sức mua trong năm 2024 chưa thực sự cải thiện mạnh mẽ so với năm trước.

Điều đáng nói khác là VC3 đã bước vào năm 2024 với cơ cấu tài sản kém lành mạnh hơn trước. Theo đó, tại ngày kết thúc năm 2023, các khoản phải thu của công ty đã tăng 16,7% so với đầu năm, lên 573 tỷ đồng. Hàng tồn kho giảm 10%, còn 2.171 tỷ đồng. Hai khoản này đã chiếm tới 81,2% tổng tài sản của VC3, lớn hơn tỷ trọng trong năm 2022 (78,47%).

Một khía cạnh nữa là dòng tiền kinh doanh của VC3 thực sự tồi tệ khi đã 5 năm liên tiếp trong trạng thái âm. Năm 2023, dòng tiền kinh doanh âm tới 299 tỷ đồng, do giảm các khoản phải trả và tăng các khoản phải thu. Trong năm này, VC3 đã phải thu hồi các khoản cho vay, bán lại công cụ nợ của đơn vị khác để bù đắp dòng tiền. Việc vay mượn tuy đã giảm về quy mô so với năm trước, song tựu trung, VC3 vẫn phải dựa vào việc đi vay để góp phần cân đối dòng tiền hoạt động.

Những biểu hiện này cho thấy, công ty có phần loay hoay trong phương án vốn mà một biểu hiện khác nữa là kế hoạch chào bán 2.000 tỷ đồng trái phiếu đã được ĐHĐCĐ 2023 thông qua vẫn chưa triển khai.

Mùa đại hội cổ đông 2024 đã cận kề. Cho tới lúc này, cổ đông VC3 vẫn chưa rõ lãnh đạo công ty sẽ trình ra những kế hoạch gì cho năm mới. Còn với những gì đang thể hiện, giấc mộng “mã hóa long” của VC3 xem chừng vẫn còn khá nhiều trở ngại.