Theo báo cáo cập nhật mới đây về CTCP Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC), SSI Research cho biết một trong những dự án trọng điểm của Kinh Bắc là KCN Tràng Duệ 3 đã ở giai đoạn cuối cùng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. SSI Research kỳ vọng khu công nghiệp này sẽ nhận được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024. Kể từ đây, doanh nghiệp này có thể cho thuê 50 ha đất công nghiệp tại KCN Tràng Duệ 3.

Tuy nhiên,  SSI Research cho rằng do gặp khó khăn trong quá trình chấp nhận phê duyệt đầu tư cho một dự án lớn, như KCN Tràng Duệ 3 - dự án có thể nhận được chấp thuận phê duyệt đầu tư cuối cùng vào năm 2024 . Vì vậy, dự án này chỉ đóng góp vào kết quả kinh doanh của Đô thị Kinh Bắc từ năm 2025.

Còn theo đánh giá của MBS Research, quỹ đất của KCN Tràng Duệ 3 sẽ đủ để cho Đô thị Kinh Bắc cho thuê trong khoảng 5 năm tới đây. Diện tích thương phẩm ước tính trên diện tích đã đền bù tại khu công nghiệp hiện đạt khoảng 200 ha.

Đáng chú ý, MBS Research còn cho biết Đô thị Kinh Bắc đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê hơn 100 ha đất tại Khu công nghiệp Tràng Duệ 3. Trong đó, LG Display dự kiến thuê 80 ha với giá thuê 130 - 140 USD/m2. Dựa trên điều kiện thị trường hiện tại, MBS Research dự phóng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 sẽ cho thuê được khoảng 50 ha đất/năm và doanh thu trung bình trong 3 năm tới đạt từ 1.900 - 2.300 tỷ đồng.

Một dự án quán trọng khác là động lực tăng trưởng trong trung hạn của Đô thị Kinh Bắc là dự án khu đô thị Tràng Cát tại Hải Phòng. Theo MBS Research dự án này có diện tích quy hoạch 585 ha, diện tích thương phẩm là 282 ha với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 11.329 tỷ đồng. Tính tới quý 1/2024, Đô thị Kinh Bắc đã giải phóng mặt bằng khoảng 100 ha tại dự án này. Đồng thời, giá trị đầu tư mà công ty đã rót vào đây là 8.243 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.

Về pháp lý, dự án đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500, hiện đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý còn lại để được cấp phép xây dựng, mở bản dự án

Còn về phía SSI Research, đơn vị phân tích này kỳ vọng Đô thị Kinh Bắc sẽ nhận chấp thuận chủ trương đầu tư sửa đổi trong năm 2024 và hoàn tất nghĩa vụ thanh toán quyền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại tăng thêm trong năm 2025. Sau đó, Kinh Bắc có mở bán dự án vào nửa cuối năm 2025 và bắt đầu ghi nhận doanh thu trong năm 2026.

Khu đô thị Tràng Cát được UBND thành phố Hải Phòng đã phê duyệt quy hoạch tổng thể của dự án vào năm 2010, với tổng diện tích đất gần 585 ha. Trong năm 2012, dự án đã được Công ty TNHH Phát triển Đô thị Tràng Cát (do Kinh Bắc sở hữu 100%) chấp thuận đầu tư. 

Tuy nhiên, dự án bị kéo dài đến năm 2021 dến khi được UBND TP Hải Phòng phê duyệt đầu tư. Tính đến cuối năm 2022, KBC đã được UBND TP Hải Phòng bàn giao gần 582 ha trong tổng số 585 ha đất dự án và KBC cũng đã hoàn tất thanh toán phí quyền sử dụng đất. Trong năm 2023, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch tổng thể của thành phố Hải Phòng. Theo đó, quy hoạch tổng thể của dự án Khu đô thị Tràng Cát cũng được điều chỉnh tăng diện tích đất thương mại. 

Theo báo cáo thường niên năm 2023 của Đô Thị Kinh Bắc, diện tích đất thương mại của dự án là 282,14 ha, tăng khoảng 70 ha so với quy hoạch trước đó. Với diện tích đất thương mại nhiều hơn, công ty cần phải trả thêm chi phí quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất thương mại tăng lên cũng như xin điều chỉnh lại giấy phép đầu tư cho dự án. 

Theo MBS Research, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh tại tỉnh Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy đạt gần 50% chỉ sau 3 năm vận hành, giá cho thuê đạt 140-150 USD/m2.Tại Bắc Ninh, diện tích đất dành cho phát triển KCN không còn nhiều (tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90%), trong khi nhu cầu của các nhà đầu tư khôngngừng tăng lên, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc.

Vì vậy, MBS Research kỳ vọng dự án sẽ lấp đầy trong 4-5 năm tới, giá cho thuê tăng trưởng 7% (ngang với mức tăng tại tỉnh Bắc Ninh năm 2023), diện tích cho thuê hàng năm đạt 25 ha, doanh thu và lợi nhuận năm 2024 dự phóng đạt 989 tỷ đồng và 443 tỷ đồng.

KCN Quang Châu mở rộng có diện tích 90 ha, diện tích đất thương phẩm là 67.4 ha. Năm 2023, dự án đã ghi nhận doanh thu khoảng 2.000 tỷ đồng cho 51,71 ha. Phần diện tích còn lại đã có khách thuê. Công ty sẽ ghi nhận doanh thu trong năm 2024, ước đạt 546 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 286 tỷ đồng, biên LNST đạt trên 50%. Dự án dự kiến lấp đầy sau 2 năm hoạt động. 

Cuối cùng, KCN Tân Phú Trung tại TP.HCM – đây là thị trường tiêu dùng rộng lớn,năng động nhất cả nước, dễ tuyển lao động, giá cho thuê đất tốt – có diện tích thương phẩm còn lại khoảng 100 ha, giá cho thuê cao đạt 190USD/m2. MBS Research cho rằng giá cho thuê đất KCN tại TP. HCM sẽ tăng trưởng 5%/năm thấp hơn so với trung bình cả nước do chi phí thuê mặt bằng và chi phí dịch vụ cao hơn nhiều so với các tỉnh lân cận là cản trởcho doanh nghiệp đầu tư tại đây. Năm 2024, chúng tôi kỳ vọng diện tích cho thuê đạt 25 ha, giá cho thuê đạt 200 USD/m2, doanh thu ước đạt 1. 272 tỷ đồng (tăng 64% so với cùng kỳ).