Đi lên từ đáy

Trước khi có nhịp hồi mạnh từ giữa tháng 8, nhóm cổ phiếu bất động sản được đánh giá là nhóm gây thất vọng lớn nhất với thị trường trong nửa đầu năm khi liên tục “dò đáy”.

Tại thời điểm đầu tháng 8/2024, P/B của nhóm bất động sản ghi nhận ở mức 1,2 lần, gần như là mức thấp nhất kể từ năm 2020 đến nay; trong đó, có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản có mức P/B dưới 1 lần, khá thấp so với bình quân chung của các ngành trên thị trường.

Bà Đỗ Minh Trang, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, giá cổ phiếu bất động sản nhà ở thường bắt đầu tăng khi doanh số bán hàng có dấu hiệu hồi phục.

Đa số các công ty bất động sản trên sàn chưa mở bán dự án trở lại kể từ năm 2023 do gặp khó khăn về tài chính, vướng mắc về pháp lý, đa số sản phẩm mang tính chất đầu cơ khó thu hút được người mua trong giai đoạn này.

Vì vậy, giá cổ phiếu của những công ty này liên tục dò đáy kể từ đầu năm. Nhịp hồi phục vừa qua có thể thấy là nhóm cổ phiếu này đã bắt đầu chịu áp lực “lò xo nén” nhưng lực bung đến đâu thì phải dựa trên cả yếu tố nội tại của ngành cũng như bức tranh chung của thị trường chứng khoán.

Nửa đầu năm 2024, ngành bất động sản đã bị suy giảm nặng nề về hiệu quả kinh doanh khi lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Nguồn cung sơ cấp năm 2023 giảm tới 40% so với năm trước, thấp nhất trong 5 năm qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tuy nhiên, niềm tin thị trường đang dần cải thiện cùng với lãi suất cho vay kỳ vọng duy trì ở mức thấp tạo động lực cho các chủ đầu tư tiến hành mở bán các dự án tốt hơn trong quý II/2024, đặc biệt là trong hai quý cuối năm 2024. Trong quý II/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp đã đạt trên 27.000 sản phẩm, trong đó có gần 18.000 sản phẩm mới.

Thanh khoản thị trường cải thiện khi thị trường sơ cấp ghi nhận 20.600 giao dịch thành công, gấp ba lần cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, nhiều doanh nghiệp niêm yết đều có kế hoạch mở bán dự án mới hoặc tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ tập trung vào nửa cuối năm 2024 như Wonder Park và Cổ Loa (Vinhomes), Clarita và Emeria (Khang Điền), Akari City, Mizuki Park, Southgate và Central Lake (Nam Long), Thuận An 1 (Phát Đạt), The Gió (An Gia).

Phát Đạt (mã PDR), Đất Xanh (mã DXG) cũng có kế hoạch mở bán trở lại từ quý IV/2024, cho thấy kỳ vọng của lãnh đạo công ty là doanh số sẽ bắt đầu cải thiện từ quý này.

Nhóm cổ phiếu địa ốc bắt đầu chịu áp lực “lò xo nén”, nhưng lực bung đến đâu thì phải dựa trên cả yếu tố nội tại của ngành cũng như bức tranh chung của thị trường chứng khoán.

Bà Đỗ Minh Trang, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán ACB (ACBS)

Ông Nguyễn Đức Anh, Giám đốc Chiến lược và vĩ mô, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng, việc 3 sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu có thể đem đến tác động tích cực đối với giá cổ phiếu địa ốc trong ngắn hạn cũng như triển vọng của ngành trong trung dài hạn.

Bởi điều này cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn. Ba sắc luật có nhiều quy định mới, góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung.

Đây là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt, tuy nhiên cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn.

Lọc cơ hội tiềm năng

Nguồn cung mới bất động sản có xu hướng gia tăng về cuối năm. Theo ước tính của Công ty Chứng khoán VPS, trong 6 tháng cuối năm 2024, dự kiến tổng sản phẩm mở bán mới sẽ tăng thêm khoảng 25%, tương đương 17.000 sản phẩm mới.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng được tập trung thúc đẩy phát triển giúp mặt bằng giá các dự án mở bán mới tăng lên. Ở phía cầu, chính sách tín dụng đang dần được nới lỏng với mặt bằng lãi suất ở mức thấp, điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và sở hữu nhà ở, đất đai phục hồi trở lại.

Cùng với chuyển động từ phía doanh nghiệp, nhóm cổ phiếu bất động sản được thị trường kỳ vọng sẽ có diễn biến tích cực hơn trong nửa cuối năm nay. Động lực chính đến từ sự hồi phục của nguồn cung.

Nhìn về cơ hội cụ thể, KBSV cho rằng, nhà đầu tư có thể xem xét và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt, trên các tiêu chí: có sẵn dự án để bàn giao, đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024; quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án tốt; cơ cấu tài chính an toàn. Một số cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu của Khang Điền (mã KDH) và Nam Long (mã NLG).

Vì sao lại là cổ phiếu NLG? Thực tế, NLG đang duy trì vị thế dẫn đầu trong phát triển nhà ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền với các dòng sản phẩm chính là Ehome, Valora và Flora. Quỹ đất của công ty này lên tới 600 ha, nằm tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ và Hải Phòng.

Dự báo doanh số bán hàng của NLG trong năm 2024 đạt 5.545 tỷ đồng, tương đương mức tăng 44% so với năm 2023 và năm 2025 có thể đạt mức 6.737 tỷ đồng, đến từ mở bán các giai đoạn tiếp theo tại dự án Mizuki Park, Akari City, Southgate, Izumi City và Cần Thơ. NLG cũng đã hoàn tất chuyển nhượng 25% cổ phần trong dự án Paragon (Đồng Nai) quy mô 45 ha cho đối tác Nhật Bản vào tháng 6/2024, ghi nhận khoản lãi trước thuế 231 tỷ đồng.

Đối với cổ phiếu KDH, đây cũng là một trong những chủ đầu tư có uy tín trong lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản trung và cao cấp tại TP.HCM. KDH sở hữu quỹ đất lớn lên tới hơn 600 ha, tập trung tại khu vực TP. Thủ Đức và phía Tây TP.HCM với vị trí đắc địa.

KDH đang mở bán dự án Foresta (Emeria và Clarita) có diện tích 11,8 ha tại đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức với quy mô khoảng 200 căn thấp tầng và 600 căn hộ chung cư. KBSV ước tính doanh thu của KDH trong năm 2024 đạt 3.227 tỷ đồng, tăng 54% so với năm ngoái; lợi nhuận sau thuế ước đạt 804 tỷ đồng, tăng 12% so với năm 2023, đến từ việc bàn giao dự án The Privia.

Đồng quan điểm, chuyên gia VPS cũng cho rằng, KDH và NLG là các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt trong giai đoạn sắp tới nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất tại các dự án lớn ở các vị trí dân cư đông đúc tại khu vực TP.HCM và các thành phố vệ tinh. Dự án của các doanh nghiệp này đều có khả năng bán hàng tốt nhờ vị trí đắc địa và uy tín của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán và cơ cấu tài chính an toàn như Vinhomes (mã VHM), Tài chính Hoàng Huy (mã TCH)... cũng nhận được sự quan tâm của thị trường.

Ngược lại, các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán do các quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ.

Có thể thấy, nhóm cổ phiếu bất động sản đã vào “chân sóng” sau một thời gian dài lình xình. Tuy vậy, để đánh giá chiều dài cũng như sức mạnh của sóng, cần chờ xem tỷ lệ hấp thụ các dự án vào quý cuối năm nay.

Bên cạnh đó, tác động của các luật mới đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp dự kiến có khả năng dao động trong khoảng 5 - 10%, dù không quá cao nhưng sự thay đổi này có thể tạo lập một quỹ đạo tích cực cho thị trường bất động sản, cũng là cơ sở giúp nhóm “cổ đất” có nhiều dư địa tăng trong giai đoạn tới.