“Cổ đất” kéo VN-Index

Diễn biến thị trường chứng khoán năm 2023 có nhiều sự tương đồng với nhóm cổ phiếu bất động sản. Sự hồi phục mạnh của nhóm cổ phiếu này đã tạo lực kéo chính giúp VN-Index tăng từ gần 1.000 điểm cuối năm 2022 lên trên 1.240 điểm vào giữa tháng 8/2023.

Cổ phiếu địa ốc đã mang lại lợi nhuận cho những “thợ săn” nhiều kinh nghiệm, nhạy bén với thị trường. Nhưng ở góc độ đầu tư dài hạn, cổ phiếu địa ốc không phải là nhóm mục tiêu để nắm giữ, bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp nhìn chung vẫn khó khăn.

Bên cạnh đó, cổ phiếu bất động sản trong năm qua khiến một bộ phận nhà đầu tư “nhỡ tàu” chịu không ít thiệt hại, bởi thị trường không giữ được thành quả khi VN-Index lùi dần về ngưỡng 1.000 điểm vào cuối tháng 10. Riêng phiên giao dịch ngày 18/8, VN-Index rơi nhanh hơn 55 điểm, từ trên 1.1243 điểm xuống dưới 1.178 điểm, với một loạt cổ phiếu “nằm sàn”. Trong 2 tháng cuối năm 2023, dòng tiền trên thị trường “xoay vòng”, khiến chỉ số dao động phổ biến quanh ngưỡng 1.100 điểm.

Bà Nguyễn Thị Phương Lam, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho rằng, các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đã xây được niềm tin, tạo được kỳ vọng cho nhà đầu tư, nhưng chưa làm thay đổi nền tảng căn cơ ngắn hạn của các doanh nghiệp địa ốc. Nhà đầu tư cần xem xét tương quan thực tế và định giá của từng cổ phiếu, không thể đánh đồng cơ hội tốt cho cả nhóm ngành bất động sản.

Chuyên gia chứng khoán Lê Ngọc Nam cho biết, nhiều cổ phiếu bất động sản gần đây “xanh” trở lại. Điều này là bình thường, vì số lượng cổ phiếu địa ốc rất lớn, chỉ sau nhóm ngân hàng, nên được nhà đầu tư quan tâm. Thời gian qua, nhiều cổ phiếu bất động sản có vốn hóa trung bình tăng giá mạnh. Tuy nhiên, việc tăng giá này thuần tuý là do dòng tiền và do sự yêu thích của nhà đầu tư, còn bản thân các doanh nghiệp địa ốc chưa có nhiều chuyển biến, ngành bất động sản vẫn đối mặt với không ít khó khăn.

Thị trường địa ốc có dấu hiệu phục hồi từ quý III/2023, nhưng hiện vẫn còn nhiều khó khăn. Ảnh: Thành Nguyễn

Cần có cái nhìn toàn cảnh

Trong năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản không phát triển được dự án mới vì những vướng mắc liên quan đến quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất. Trong khi đó, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp ở mức cao, niềm tin của khách hàng suy giảm nên giá bất động sản và thanh khoản đều giảm. Không ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh lao dốc, thậm chí thua lỗ, buộc phải tái cấu trúc khi đối mặt với tình trạng khó khăn chưa từng có.

Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, mã chứng khoán HPX) đã trải qua một thời gian dài cổ phiếu bị giải chấp, mất thanh khoản, giảm giá, tình hình hoạt động gặp khó khăn và cuộc họp đại hội cổ đông thường niên mãi đến tháng 10/2023 mới tổ chức thành công, trong đó có sự xuất hiện của nhóm cổ đông mới. Theo Hải Phát Invest, doanh nghiệp đang tập trung cân đối và huy động đủ nguồn vốn nhằm thanh toán 2 gói trái phiếu trị giá khoảng 800 tỷ đồng đáo hạn vào cuối tháng 12/2023, đầu tháng 1/2024. Doanh thu và dòng tiền trong năm 2023, đầu năm 2024 của doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng sản phẩm tại dự án ở Lào Cai, Bắc Giang, Quảng Ninh.

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (mã chứng khoán XMC) nhận xét, các chính sách đối với ngành bất động sản năm 2023 mang tính vĩ mô nhiều hơn, nên cần có thời gian để thẩm thấu vào thị trường. Mặc dù vậy, các động thái chính sách đã mang lại tâm lý tích cực, cũng như góp phần cải thiện tình hình kinh doanh của doanh nghiệp ngành địa ốc.

Nội tại các doanh nghiệp địa ốc chưa có nhiều chuyển biến, cần thời gian để vượt qua khó khăn.

Theo ông Sơn, các dự án căn hộ đang mở bán có sức hấp thụ tốt. Đây là phân khúc thu hút được sự quan tâm nhiều của cả người có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư. Động lực của thị trường những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 là pháp lý và chính sách tín dụng dần được khơi thông, nguồn cung được bổ sung và sức mua dần tăng trở lại. Đây sẽ là chỉ báo quan trọng cho các nhà đầu tư cổ phiếu địa ốc.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhìn nhận, thị trường bất động sản thời gian gần đây đã phát đi nhiều hơn các tín hiệu tích cực, minh chứng cho sự phục hồi. Riêng quý III/2023, khối lượng giao dịch trên thị trường đã tăng trở lại, đạt khoảng 35% thời điểm trước dịch Covid-19. Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã ở lại phía sau, dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới.

“Lãi suất đã và sẽ tiếp tục giảm, tạo điều kiện cho dòng tiền lưu thông và chảy vào bất động sản, giúp thị trường đi lên. Với việc các ngân hàng giảm lãi suất, thì đây là chỉ báo quan trọng cho thị trường ở giai đoạn sắp tới”, ông Lực nói.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, những tin tốt về vĩ mô, nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ đã tạo tâm lý hứng khởi trên thị trường. Tuy nhiên, sự hứng khởi này không kéo dài, chưa tạo ra sự ổn định cho thị trường, nhất là với các cổ phiếu địa ốc, vốn còn tồn tại không ít khó khăn. Do đó, nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu địa ốc cần có cái nhìn rộng hơn về bối cảnh thị trường, cả trong nước và quốc tế. Trong nước, thị trường có nhiều sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu của số đông người dân và giá quá cao dẫn đến lệch pha cung - cầu. Thanh khoản của thị trường địa ốc vẫn đang có vấn đề, trong khi ngân hàng dè dặt cho vay, hoạt động phát hành trái phiếu, cổ phiếu không dễ thành công.

Chuyên gia chứng khoán Lê Ngọc Nam lưu ý: “Nội tại các doanh nghiệp địa ốc chưa được cải thiện nhiều, bối cảnh ngành còn đó các khó khăn. Do đó, với cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần quan sát kỹ trước khi hành động”.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản ấm dần lên. Tuy nhiên, việc tái cấu trúc của ngành tiếp tục diễn ra. Theo đó, giá cổ phiếu sẽ phản ánh các diễn biến chung của thị trường. Nhà đầu tư cần quan sát và chờ đợi các diễn biến, xu hướng rõ rệt hơn, thay vì vội vàng mua bán.