Sự “im lặng” khó hiểu của chủ đầu tư và cơ quan chức năng

Vào đầu tháng 5/2022, cũng chỉ vì tin vào thương hiệu bất động sản NoVaLand nên ông T.Q.Q. trú tại phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, Tp.Hà Nội, đã trót xuống tiền và ký văn bản thỏa thuận với Công ty Cổ phần Novareal để mua 4 bất động sản tại dự án tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương, tọa lạc tại xã Tiến Thành, Tp.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

Nhưng sau khi phát hiện một số thông tin pháp lý dự án mập mờ, cùng với đó là việc chờ ngày được ký hợp đồng mua bán nhưng không thấy phía Công ty Novareal phản hồi về thời gian ký hợp đồng cụ thể. Trong khi đó, ông Q. đã thanh toán theo tiến độ cho 4 bất động sản là hơn 14 tỷ đồng. Theo đó, ông Q. cũng đã nhiều lần gửi văn bản đề nghị công ty này cung cấp tiến độ và thông tin pháp lý về dự án nhưng không được cung cấp thông tin về dự án đầy đủ…

Cũng theo ông Q. lúc đó vì việc triển khai dự án bị tạm dừng, không tiếp tục xây dựng và dự án bị thanh tra theo thông tin báo chí công bố lúc đó, nên ông cảm thấy rất mơ hồ về dự án nên đã quyết định tạm dừng việc thanh toán tiếp và chờ Công ty Novareal thông báo phương án giải quyết tiếp theo, nhưng sau đó họ phớt lờ và không liên hệ với ông để giải quyết.

Cho nên, thời gian qua ông Q. đã nhiều lần gửi đơn thư đi khắp nơi để hỏi về tình trạng pháp lý của dự án như: Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận… mong chờ sự vào cuộc của các sở, ban ngành để giải quyết quyền lợi cho ông nhưng đa phần nhận lại là sự “im lặng” khó hiểu.

Sổ đã đem làm tài sản thế chấp tại ngân hàng

Trong khi đó, theo thông tin từ báo cáo tài chính năm 2023 của Tập đoàn No Va cho thấy, đơn vị này đã tiến hành vay 1.500 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Quân Đội - Chi nhánh Bắc Sài Gòn, với mục đích dùng để bổ sung vốn lưu động và đầu tư vào các dự án của Tập đoàn. Trong phần đảm bảo khoản vay này có toàn bộ dự án, tài sản thuộc dự án, tài sản gắn liền với đất đang được hình thành, sẽ hình thành trong tương lai của dự án tại xã Tiến Thành, Tp.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận và toàn bộ phần vốn góp của các thành viên góp vốn trong Chủ đầu tư dự án.

Đồng thời, theo Nghị quyết của Hội đồng Quản trị số 87/2023-NQ.HĐQT-NVLG ngày 29/12/2023, Công ty No Va cam kết thực hiện cam kết vô điều kiện, không hủy ngang nghĩa vụ thanh toán thay cho Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận. Trong trường hợp Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận không thực hiện và/hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội theo quy định tại các văn kiện tín dụng được ký kết giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội và Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận; dùng mọi nguồn lực đảm bảo khả năng hoạt động liên tục, bao gồm nhưng không giới hạn việc thanh lý các tài sản để bổ sung nguồn vốn hoạt động; không giảm tỷ lệ sở hữu vốn trực tiếp và/hoặc gián tiếp tại Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận xuống thấp hơn 75% trong suốt thời gian Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội cấp khoản vay cho Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận; hỗ trợ vốn cho Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận triển khai dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương trong trường hợp thiếu nguồn đầu tư.

Liên quan đến sự việc nêu trên, Luật sư Nguyễn Phương Liên - Công ty Luật SENLAW cho rằng, việc chủ đầu tư thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động bình thường và được sự cho phép của pháp luật. Tuy nhiên, khi dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được thế chấp ngân hàng mà chưa thực hiện giải chấp, chủ đầu tư không được bán dự án cho khách hàng trừ khi được khách hàng và bên nhận thế chấp đồng ý. Thực tế cho thấy trong thời gian qua vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp cho Ngân hàng, mà cả khách hàng và Ngân hàng đều không biết.

Theo đó, Luật sư Liên nhấn mạnh, dưới góc độ pháp lý, chủ đầu tư không được bán dự án đã thế chấp Ngân hàng cho khách hàng trừ ngoại lệ được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Rõ ràng chủ đầu tư phải có vốn tự có để thực hiện dự án. Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư vẫn “lách”, huy động vốn của người mua nhà bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ với số tiền rất lớn nhưng cố tình kéo dài ngày ký hợp đồng để chiếm dụng vốn. 

Các cơ quan, chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp thông tin

Cũng theo Luật sư Liên, chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Đây là quy định trong Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở cũ.

Ngoài ra, dự án đã thế chấp tại Ngân hàng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi đó, thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ trong số đăng ký cơ sở dữ liệu và Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm.

Cho nên, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Khoản 3, Điều 9, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về biện pháp đăng ký bảo đảm).

Như vậy, người dân có thể yêu cầu các cơ quan này cung cấp thông tin về việc dự án nhà ở có đang được thế chấp hay không. Trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan này đã được pháp luật quy định (Khoản 3, Điều 7 Nghị định 102/2017/NĐ-CP).

Đồng thời, Chủ đầu tư cũng có trách nhiệm công khai thông tin về pháp lý dự án. Khoản 1 Điều 4, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.