Bất động sản được ngân hàng “ưu ái”

Phát biểu tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025)mới đây, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating nhận định, bất động sản là một trong những ngành nhận được sự hỗ trợ nhiều nhất từ phía cơ quan chính phủ và hệ thống ngân hàng khi gặp khó khăn.

“Trong năm 2023, khi thanh khoản thị trường thấp, nhu cầu mua nhà thấp thì ngành ngân hàng đã có nhiều sự hỗ trợ cho thị trường bất động sản thông qua việc thúc đẩy cho vay. Tính đến thời điểm này của năm 2024, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng đã tăng khoảng 15 – 16%”, ông Hiếu dẫn chứng.

Trước đó, trong Giải trình trước Quốc hội về báo cáo giám sát thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho hay, tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ cho vay bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2023.

Tốc độ này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế (9%) và chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Ngoài ra, dư nợ tín dụng bất động sản kinh doanh tăng 16% so với đầu năm, cao hơn so với tín dụng bất động sản tiêu dùng (tăng 4,6%).

Trong khi trước đó, tính đến quý II/2024, dư nợ cho vay bất động sản chỉ tăng 4,6%, với tín dụng kinh doanh tăng 10,29% và tín dụng tiêu dùng tăng 1,15%.

Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản được thể hiện rõ nét trong bức tranh tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng sau 3 quý đầu năm 2024.

Là ngân hàng có mức tăng trưởng tín dụng cao nhất ngành (20,8%), dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Techcombank đạt 209.709,5 tỷ đồng, tăng 18,6% trong 9 tháng năm 2024. Dư nợ cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 31,9% tổng dư nợ tín dụng tại Techcombank, trở thành nhóm ngành có tỷ trọng dư nợ lớn nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng này.

Cùng kỳ, tại SHB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 84.481 tỷ đồng, chiếm 17,57% tổng dư nợ vay của ngân hàng, chỉ sau mảng bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác.

Ở nhóm ngân hàng chuyên cho vay khách hàng cá nhân, dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh tại nhiều ngân hàng. Tại VIB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản 9 tháng năm 2024 đạt 6.278 tỷ đồng, tăng 275% so với đầu năm. Tại TPBank, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 20% tính đến ngày 30/9/2024.

Tại VPBank, nếu chỉ tính riêng mảng kinh doanh bất động sản, dư nợ cho vay đạt 164.906,8 tỷ đồng, tăng 43% so với đầu năm và chiếm 25,96% tổng dư nợ cho vay. Trong khi đó, dư nợ cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở cũng chiếm 13,48% tổng dư nợ cho vay, đạt 85.649,3 tỷ đồng so với đầu năm.

Với một số ngân hàng khác, dư nợ cho vay bất động sản cũng tăng trưởng mạnh, đơn cử như Kiên Long Bank (tăng 172%), BVBank (tăng 27,4%),…

Việc nguồn vốn của thị trường bất động sản vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng là điều dễ hiểu, nhất là trong bối cảnh các kênh huy động vốn khác chưa thực sự khởi sắc.

Ngoài nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp và từ khách hàng. Tuy nhiên, sau những lùm xùm của nhiều doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại thị trường này vẫn chưa sôi động trở lại.

Theo thống kê của VIS Rating, con số phát hành trái phiếu mới trong năm nay của nhóm ngành bất động sản giảm 30% về khối lượng và số lượng các tổ chức phát hành. Ngoài ra, trái phiếu vẫn đang là rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản khi tổng khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả đạt khoảng hơn 115.000 tỷ đồng, chiếm 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả của toàn thị trường.

Trong khi đó, nguồn vốn của người mua nhà mới chỉ tăng trở lại những tháng gần đây, được thể hiện qua tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản. Những tháng đầu năm 2024, cho vay tiêu dùng bất động sản thậm chí tăng trưởng âm tại nhiều ngân hàng và mới chỉ bật tăng trở lại kể từ quý II/2024, lên 4,6% vào cuối quý III/2024.

Đa dạng nguồn vốn cho bất động sản

Theo nhận định của ông Nguyễn Quang Huy, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế có mối liên hệ chặt chẽ với tình trạng nợ xấu ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng cho rằng, đầu tư trong lĩnh vực bất động sản có đặc điểm vốn đầu tư lớn với thời hạn dài. Do vậy, vốn đầu tư bất động sản phải nên được huy động từ nhiều kênh, và vốn của các ngân hàng chỉ là một kênh trong đó.

Trong bản kiến nghị chính sách phát triển thị trường bất động sản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, GS - TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) cho rằng Việt Nam cần phát triển dòng vốn từ trái phiếu bất động sản.

“Bộ Tài chính cần rà soát tình trạng tài chính (bao gồm tài sản, nợ, dòng tiền) của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) hiện đang gặp khó khăn nhằm hỗ trợ, theo dõi các biện pháp thực hiện các nghĩa vụ nợ trong thời gian tới. Với trái phiếu bất động sản đăng ký phát hành mới, các cơ quan quản lý giám sát cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn”, bản kiến nghị nêu rõ.

Song song với đó, đại diện NEU cũng khuyến nghị thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Cụ thể, Việt Nam cần thúc đẩy và thu hút nguồn vốn đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản, tái cấu trúc nguồn vốn, đẩy mảnh M&A dự án bất động sản với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Quay trở lại với kênh tín dụng ngân hàng, GS - TS Phạm Hồng Chương cho rằng việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản nhà ở cao cấp. "Thay vào đó, các ngân hàng tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân", đại diện NEU khuyến nghị.