Giải ngân chậm vì khó đủ đường

Thống kê mới nhất từ NHNN cho thấy, đến nay mới có 30/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với 72 dự án. Đến nay, các NHTM đã giải ngân với số tiền là 1.144 tỷ đồng bao gồm: 1.133 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 11 dự án; 11 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

Theo đại diện NHNN, kể từ khi triển khai Chương trình đến nay, NHNN đã 2 lần điều chỉnh lãi suất cho vay Chương trình này theo hướng giảm dần đối với chủ đầu tư và người mua nhà lần lượt từ mức 8,5%/năm và 8%/năm (từ 1/4/2023) xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 01/07/2023). Kể từ 01/01/2024, lãi suất cho vay tiếp tục giảm xuống 8%/năm và 7,5%/năm. Về thủ tục vay vốn, chương trình được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các NHTM, các nhà băng đã đơn giản hóa thủ tục và các điều kiện thuận lợi, tạo điều kiện cho các đối tượng thụ hưởng nhanh chóng tiếp cận chương trình. Các nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi công khai tới các khách hàng thuộc đối tượng vay vốn.

Vốn ngân hàng sẵn sàng nhưng kết quả giải ngân vẫn khiêm tốn xuất phát từ nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Bên cạnh đó, qua báo cáo của NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố thì có một số địa phương chưa công bố danh mục dự án đủ điều kiện thụ hưởng chính sách hỗ trợ từ Chương trình, mặc dù Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị. Ngoài ra, một số dự án thuộc danh mục được công bố nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn (do đã hoàn thành hoặc đã vay vốn từ các nguồn khác).

Không chỉ vậy, khi các TCTD tiếp cận, thẩm định các dự án nhận thấy một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... Những vướng mắc về mặt pháp lý cũng là nguyên nhân dẫn tới các TCTD chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án. Đơn cử, theo Luật Nhà ở (2014) quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội như điều kiện về cư trú, thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao. Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa 15, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi trong đó một số điều kiện đã được chỉnh sửa, tuy nhiên hiện chưa có hiệu lực thi hành.

Là đơn vị đang trực tiếp triển khai chương trình, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc BIDV cho biết, thực tế hiện nay, điều kiện để có thể mua nhà ở xã hội khá khắt khe, nên đối tượng đáp ứng được rất hạn chế. Do đó, chủ đầu tư chưa mặn mà triển khai vì thiếu đầu ra. Còn các ngân hàng cũng quan ngại vì liệu có cho vay đúng đối tượng không. Vì thế, theo ông Lâm cần cân nhắc mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội để có thể tạo động lực cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Tương tự, bà Phùng Thị Bình, Phó tổng giám đốc Agribank cũng chia sẻ, một trong các nguyên nhân khiến gói 120.000 tỷ giải ngân chậm là nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, đối tượng mua nhà ở xã hội quá hẹp.

Để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, cần xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Nên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê

Thực tế, dù được trả góp với lãi suất ưu đãi thì với thu nhập của người dân hiện nay, khó có thể đáp ứng được điều kiện mua nhà ở xã hội. Thời gian qua cũng có nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất vay của gói 120.000 tỷ đồng còn ở mức khá cao so với người mua nhà, nhưng giới chuyên môn khẳng định, dù lãi suất giảm về 0% thì người dân có mức thu nhập dưới ngưỡng chịu thuế cũng không thể mua. Chính vì vậy, một hướng đi nữa cho nhà ở xã hội là bên cạnh nhà để bán, phải chú trọng phát triển cả hình thức nhà cho thuê.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, mô hình nhà ở xã hội cho thuê sẽ đáp ứng mục tiêu lâu dài của các đô thị cũng như nhu cầu thuê nhà của người lao động trong các khu công nghiệp, bảo đảm tính ưu việt của chính sách, tăng hiệu quả sử dụng đất. Trong cơ cấu của 1 triệu căn hộ được Chính phủ xác định là mục tiêu của giai đoạn 2021-2030, cần xác định tỷ lệ quỹ nhà để cho thuê và nhà để bán. Tỷ lệ này được tính toán trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương; điều tra, khảo sát về nhu cầu, thu nhập, khả năng chi trả thực tế của đối tượng. Khi xác định được hướng triển khai Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội hiệu quả, thì các yếu tố khác hỗ trợ cho Đề án như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới có thể phát huy vai trò của mình.

Tại cuộc họp mới đây, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng khẳng định, chương trình đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp diễn ra trong vòng 10 năm. Hiện tại mới ở giai đoạn 2 năm đầu nên kết quả giải ngân thấp cũng là điều dễ hiểu; nhu cầu mua nhà ở xã hội lớn nhưng nhu cầu vay mua nhà lại nhỏ vì họ muốn đáp ứng nhu cầu có chỗ ở ngay nên lựa chọn thuê. Đặc biệt là từ sau dịch Covid-19, tình hình còn rất khó khăn, người dân vẫn chưa lựa chọn vay mua sở hữu một căn nhà. Chính vì vậy, thời gian tới cần rất nhiều giải pháp đồng bộ từ các bộ, ngành liên quan, cùng nhau chung sức triển khai quyết liệt bằng nhiều giải pháp để đề án đạt được hiệu quả như mong muốn.