Nhiều dự án bất động sản cần thêm vốn từ ngân hàng

Ngày 20/9/2024, đại diện người sở hữu trái phiếu Saigon Glory là Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI) đã có văn bản thông qua việc Tập đoàn Bitexco được phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội. Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án Masteri West Heights.

Việc chuyển nhượng này không làm thay đổi nghĩa vụ của Saigon Glory với người sở hữu trái phiếu và các nghị quyết đã được trái chủ thông qua. Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng, chủ mới là Bất động sản Phương Đông Hà Nội phải thực hiện thế chấp lại tài sản bảo đảm phần vốn góp tại Techcombank để đảm bảo nghĩa vụ các trái phiếu có mã từ SGL-2020.01 đến SGL-2020.10.

Trước đó, Saigon Glory phát hành 10 lô trái phiếu, trị giá 10.000 tỷ đồng để thực hiện dự án The Spirit of Saigon, phần lớn trái phiếu đáo hạn vào năm 2023, lô đáo hạn muộn nhất là ngày 28/8/2025. Bitexco đã thế chấp toàn bộ vốn góp tại Saigon Glory cho Techcombank để làm tài sản đảm bảo của 10 lô trái phiếu.

Do Saigon Glory không trả lãi và gốc trái phiếu đúng hạn nên đã gây ra bức xúc ở hàng nghìn trái chủ. Ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Bitexco đã phải gửi thư cam kết trả nợ thay, đồng thời triển khai tái cấu trúc bằng cách bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm là phần vốn góp và bên nhận chuyển nhượng sẽ thế chấp lại phần vốn góp tại tổ chức quản lý tài sản bảo đảm là Techcombank.

Theo văn bản ngày 20/9 của TVSI, đối với tài sản bảo đảm là 100% phần vốn của Bitexco tại Saigon Glory, sau chuyển nhượng thành công, Bất động sản Phương Đông Hà Nội sẽ thế chấp lại phần vốn góp để tiếp tục bảo đảm nghĩa vụ trái phiếu. Đối với tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc toà tháp A cấu phần khu văn phòng và khách sạn của dự án The Spirit of Saigon sẽ được giữ nguyên là tài sản bảo đảm như hợp đồng thế chấp bất động sản đã ký giữa Saigon Glory với Techcombank ngày 16/3/2021.

Bitexco có nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi của các lô trái phiếu đến hết kỳ ngày 12/6/2025, sau thời hạn này, Bất động sản Phương Đông Hà Nội có nghĩa vụ chi trả các trái phiếu còn lại.

Bất động sản Phương Đông Hà Nội cho biết, sẽ đề nghị tổ chức tín dụng là Techcombank xem xét tài trợ cho Công ty để thực hiện dự án The Spirit of Saigon.

Trước đó, vào tháng 2/2024, các trái chủ của Saigon Glory được lấy ý kiến về việc điều chỉnh tiến độ trả gốc, lãi trái phiếu, áp dụng lãi suất 8% thay vì 4,5% cộng lãi suất tham chiếu và không thấp hơn 11%, đồng thời giãn tiến độ thanh toán các lô trái phiếu, chậm nhất đến ngày 28/8/2026.

Nhiều trái chủ Saigon Glory ủng hộ việc tái cấu trúc dự án The Spirit of Saigon, Techcombank bơm thêm tiền vào để dự án không dở dang, có sản phẩm thực sinh dòng tiền.

Nhà đầu tư ở nhiều lô trái phiếu bất động sản khác cũng kỳ vọng sớm có giải pháp cho các dự án, đặc biệt là dự án có vướng mắc pháp lý để ngân hàng có thể tham gia tái cấu trúc.

Trước đây, HDBank đã có thư cam kết và thể hiện sẵn sàng tham gia tái cấu trúc dự án bất động sản của Công ty TNHH Nam Land tại Quận 7, TP.HCM. Tuy nhiên, thương vụ sau đó không thành vì dự án vẫn vướng giấy phép mở bán do đất có nguồn gốc nhà nước.

Cần thúc đẩy gỡ vướng thị trường trái phiếu

Trong việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, gỡ tắc pháp lý cho các dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng hàng đầu, từ đó các ngân hàng có thể rót vốn giải ngân để dự án được triển khai đúng tiến độ.

Tại hội nghị Thủ tướng gặp các doanh nghiệp lớn, ngân hàng tuần qua, lãnh đạo nhiều ngân hàng đề xuất khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu.

Chủ tịch Techcombank, ông Hồ Hùng Anh nhấn mạnh, cần có các giải pháp ổn định, khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh dự thảo Luật Chứng khoán (sửa đổi) mà Bộ Tài chính xây dựng đang có những điều khoản thay đổi quan trọng, nếu được thông qua sẽ ảnh lớn đến thị trường chứng khoán, thị trường vốn, cũng như tác động bất lợi đến việc huy động vốn của doanh nghiệp.

“Bộ Tài chính cần đánh giá mức độ ảnh hưởng đến thị trường, doanh nghiệp, người dân và lắng nghe tiếng nói của doanh nghiệp, các hiệp hội để có điều chỉnh phù hợp, vừa đảm bảo tăng cường sự ổn định của thị trường cũng như tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn một cách bền vững”, ông Hồ Hùng Anh kiến nghị.

Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch MBBank đề xuất, cần có thêm các giải pháp ổn định, khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp để giảm áp lực vốn tín dụng trung, dài hạn vào hệ thống ngân hàng; các cơ quan, bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ước tính của VIS Rating, trong tháng 8/2024, có 7.300 tỷ đồng trong số 18.600 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn có rủi ro cao không trả được nợ gốc đúng hạn, chủ yếu từ các ngành bất động sản dân cư và năng lượng. Trong đó, có 4.300 tỷ đồng trái phiếu do các công ty thuộc nhóm ngành xây dựng và bất động sản dân cư phát hành, là các doanh nghiệp đã chậm trả nhiều trái phiếu kể từ năm 2023.

Trong cả năm 2024, khoảng 40.000 tỷ đồng trái phiếu có rủi ro cao đến từ 35 tổ chức phát hành, phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng.

VIS Rating nhận xét, các doanh nghiệp này có khả năng trả nợ ở mức thấp, thể hiện ở tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu ở mức rất cao, nguồn lực tiền mặt/giá trị trái phiếu đáo hạn thiếu hụt, biên lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) ở mức thấp so với các tổ chức phát hành khác.

Trong 12 tháng tới, khoảng 20% trong tổng giá trị 259.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn có rủi ro cao bị chậm trả; 90% trong số đó từng chậm trả lãi trái phiếu ít nhất một lần và doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao, nguồn tiền mặt thấp và biên EBITDA thấp.

Nghị định 08/2023/NĐ-BTC của Chính phủ cho phép các doanh nghiệp giãn, hoãn nợ 2 năm; đến năm 2025, nhiều lô trái phiếu sẽ hết thời gian được giãn, hoãn. Vậy hướng xử lý tiếp theo là gì nếu tổ chức phát hành vẫn không có tiền trả nợ?

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc Finn Rating cho rằng, để thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu, việc gỡ tắc pháp lý cho các dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng hàng đầu. Một mặt, các ngân hàng có thể rót vốn giải ngân để dự án được triển khai, có sản phẩm bán ra thị trường thu tiền về; mặt khác, tổ chức phát hành có thể đưa ra các phương án hoán đổi trái phiếu sang bất động sản.