Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính tới cuối tháng 7/2024, tín dụng bất động sản tăng 4,6% so với cuối năm 2023. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 10,3%, nhưng cho vay tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,2%. Chiếm tới hơn 60% cơ cấu dư nợ bất động sản, cho vay tiêu dùng bất động sản phục hồi chậm đã cản bước tăng trưởng dư nợ bất động sản toàn ngành.

Lãi vay mua nhà giảm, nhưng lãi suất thả nổi vẫn cao

Theo các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán VPBanks, động lực tăng trưởng tín dụng toàn ngành phụ thuộc vào bất động sản, đặc biệt là cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, giá nhà neo cao thời gian qua đã khiến người dân ngại vay mua nhà. Trong khi đó, dù lãi suất cho vay mua nhà đã hạ nhiệt song vẫn đứng ở mức cao.

Khảo sát của VnBusiness, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã giảm mạnh xuống còn từ 5-6%/năm trong thời gian ưu đãi. Đây là mức lãi suất thấp nhất trong nhiều năm qua, hấp dẫn người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà. Tuy nhiên, đây chỉ là lãi suất ưu đãi áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định tùy theo chương trình tín dụng của từng ngân hàng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12-13 tháng cộng với biên độ thông thường từ 3-3,6%/năm. Theo đó, lãi suất cho vay có thể lên đến 11-13%/năm.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà dao động từ 11-13%/năm.

Đơn cử như TPBank hiện áp dụng lãi suất cho vay 7,8%/năm trong vòng 24 tháng đầu tiên. Biên độ lãi suất là 3,3%/năm. Ước tính hết ưu đãi, lãi suất thả nổi lên tới 11,1%/năm. Nếu khách hàng lựa chọn gói cố định 36 tháng, lãi suất ưu đãi là 8,8%/năm. Khi đó, lãi suất thả nổi ước tính trên 12%/năm.

VPBank cũng đang áp dụng mức lãi suất vay mua, chuyển nhượng bất động sản cố định 8,1% (6 tháng đầu), 9,2% (12 tháng đầu), 10,1% (18 tháng đầu) hoặc 10,6% (24 tháng đầu), áp dụng cho các khoản vay tối thiểu 48 tháng. Biên độ lãi suất 3,5%. Phí phạt trả nợ trước hạn: 1 năm là 4%, 2 năm là 3%, 3 năm là 2%, 4 năm là 1%, từ 5 năm không mất phí phạt. Ước tính hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi dao động từ 11-13,5%/năm.

Sacombank đang áp dụng lãi suất cố định 6,5%/năm trong 6 tháng đầu, 7,0%/năm trong 12 tháng đầu, hoặc 7,5%/năm trong 24 tháng đầu, áp dụng khi khách hàng vay phục vụ đời sống (mua, xây, sửa bất động sản; mua ô tô; tiêu dùng). Phí phạt trả trước trong 2 năm đầu là 2%, các năm sau là 1%, từ năm thứ 6 là 0%. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 10,5-11%/năm.

ACB cũng tung ra gói cho vay mua nhà với lãi suất định 7% cho năm đầu tiên. Khách hàng được trả trước hạn 100 triệu/1 tháng mà không bị phạt. Sau thời gian ưu đãi sẽ thả nổi lãi suất, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3%, rơi vào khoảng 11-11,7%/năm

SeABank đang giữ mức lãi suất vay mua nhà cố định 5,5% trong 12 tháng đầu. Từ năm thứ 2, lãi suất sẽ thả nổi, hiện tại rơi vào khoảng 11%/năm.

Người mua ngần ngại "xuống tiền", cân nhắc vay

Năm ngoái, chị Thu Hiền (Thanh Xuân, Hà Nội) vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng để mua nhà tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Sau 1 năm ưu đãi lãi suất, chị vừa nhận được thông báo của ngân hàng từ tháng 9 sẽ áp dụng mức lãi suất cho khoản vay là 11%/năm.

"Lãi suất cao khiến chi tiêu trong gia đình tôi phải thắt lưng buộc bụng. Kể từ cuối năm ngoái khi biết có chương trình cho vay trả nợ trước hạn ngân hàng khác, tôi đã liên hệ để tìm hiểu về thủ tục nhưng hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu phải có tài sản khác để thế chấp hoặc tất toán khoản vay cũ rồi mới vay được khoản mới. Cứ nghĩ sẽ được chuyển nợ sang ngân hàng khác có lãi suất mềm hơn nhưng thực tế thì không dễ", chị Hiền chia sẻ.

Trong bối cảnh thu nhập của người lao động vẫn chưa được cải thiện nhiều, chị Hiền cho rằng lãi suất thả nổi chỉ tăng đến ngưỡng 9 - 10% là hợp lý.

Một khảo sát tâm lý người dùng bất động sản vừa được Công ty PropertyGuru Việt Nam công bố cho thấy hơn 50% người tham gia khảo sát đều cho rằng lãi suất vay mua nhà dưới 8% là hợp lý, 29% chấp nhận mức lãi suất 8-10%, chỉ 10% chấp nhận đi vay với lãi suất 10-13% (tính theo mức thả nổi). Tuy nhiên, hầu hết người đang đi vay mua nhà đều thông tin, họ vẫn đang phải vay với lãi suất trung bình trên 11,5-13%.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị người mua nhà, mua đất cẩn cẩn trọng tính toán bài toán tài chính. Bởi lãi suất thả nổi của một số ngân hàng tăng cao, có thể đẩy người mua nhà vào tình thế áp lực tài chính lớn. Chính vì vậy, việc sử dụng đòn bẩy tài chính nên tuân theo nguyên tắc 50-50, tức có 50% vốn tự có và vay ngân hàng 50% là hợp lý.

“Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp, song việc vay tiền để đầu tư mua nhà đất lúc này không nên ưu tiên vì hiện nay lãi suất huy động đang xu hướng tăng, trong khoảng vài tháng đến nửa năm tới, kéo lãi suất cho vay sẽ tăng theo, nhất là khi lãi suất thả nổi, áp lực tài chính sẽ rất lớn”, ông Hiếu lưu ý.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, không chỉ người dân mà nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản cũng đang "ngại" vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho cả khoản vay mới và cũ nhưng chưa quá sâu và sẽ theo lộ trình. Những nhà đầu tư có khoản vay cũ phần lớn "hết lực", không còn nguồn thu nhập khác để duy trì. Do đó, dù lãi suất giảm nhưng họ cũng vẫn rất khó xoay xở. Trong khi đó, những người chưa vay ngân hàng đều thấy mức lãi suất sau ưu đãi hiện nay vẫn rất cao, nếu dùng đòn bẩy tài chính sẽ rất rủi ro.

Huyền Anh