Báo cáo mới đây của MBS (chứng khoán MB) nhận định bất động sản khu công nghiệp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng ổn định cả về nguồn cung và giá thuê. 

Tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 KCN đã thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129.9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89.2 nghìn ha, tăng 1,5% so với cùng kỳ. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.8 nghìn ha, tăng 2.8 nghìn ha, tương ứng khoảng 5,7% so với cùng kỳ; tỷ lệ lấp đầy khoảng 57.7%. Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72.4%. Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% svck đạt 123 USD/m2.

Chiến lược Trung Quốc +1 và việc nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ giúp Việt Nam có những lợi thế cạnh tranh năm 2024

Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1. Năm 2023 vốn FDI đăng ký và vốn FDI giải ngân tăng trưởng lần lượt 32.1% và 3.5% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.

MBS cho rằng, Việt Nam vẫn có những lợi thế cạnh tranh nhờ những hiệp định thương mại đã ký kết, chi phí lao động và điện năng hấp dẫn. Cụ thể, các Hiệp định thương mại có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP, EVFTA sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả trong việc thu hút dòng vốn FDI trong những năm tới. Về chi phí điện năng, so với một số các quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%.

Giai đoạn 2022 - 2025, nhiều dự án cơ sở hạ tầng, giao thông huyết mạch cũng được đầu tư tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Như tập trung phát triển về đường bộ: Hoàn thiện đường Vành đai 4 phía Bắc, đường Vành đai 3 TPHCM, cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Bến Lức – Long Thành. Ngoài ra, nhiều tuyến vận tải đường thủy tạo kết nối các KCN tới cảng biển và trung tâm logistics lớn, như cảng Cát Lái và cảng Cái Mép – Thị Vải, sẽ được đầu tư trong thời gian tới.

Ngoài ra, MBS cho rằng, việc nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ sẽ đẩy mạnh thu hút dòng vốn FDI đầu tư vào công nghệ cao ở Việt Nam. Mỗi năm doanh nghiệp Mỹ đầu tư ra nước ngoài khoảng 200-300 tỷ USD, nhưng vốn FDI của Mỹ vào Việt Nam trong các năm gần đây chỉ khoảng 1 tỷ USD/năm, MBS kỳ vọng tương lai con số này sẽ tăng. 

Bên cạnh những yếu tố hỗ trợ, MBS cũng chỉ ra những thách thức mới trong phát triển BĐS KCN. Theo MBS, Ấn Độ và Indonesia đang là đối thủ cạnh tranh lớn nhất với Việt Nam trong thu hút FDI vào lĩnh vực công nghệ cao. CAGR vốn FDI vào Việt Nam 2018-2022 chỉ đạt 4%, trong khi Ấn Độ và Indonesia lần lượt đạt 9% và 13%. FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Về vấn đề thuế tối thiểu toàn cầu, Việt Nam đã ban hành Nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 01/01/2024. Theo đó, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. MBS cho rằng, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu làm mất đi lợi thế của Việt Nam trong thu hút đầu tư FDI và sẽ ảnh hưởng tới ngành BĐS KCN.

Xu hướng sẽ định hình ngành BĐS khu công nghiệp trong 2024

Báo cáo MBS chỉ ra, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 nhờ nguồn cung còn lớn, giá thuê thấp. 

Tại miền Bắc dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang thị trường loại 2 ghi nhận mức tăng rõ rệt, từ mức 20% trong năm 2018 lên mức 53% trong năm 2023. Đơn cử như Quảng Ninh đã thu hút được hơn 3.1 tỷ USD vốn FDI, đứng thứ 3 cả nước trong năm 2023, Bắc Giang thu hút được 3 tỷ USD vốn FDI, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ...Lý do là giá thuê đất KCN tại thị trường loại 2 thấp hơn 20% so với thị trường loại 1. 

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 cũng có xu hướng tăng từ mức 21.6% trong năm 2022 lên 23.2% trong năm 2023. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn FDI; Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD, gấp 3.4 lần so với cùng kỳ. 

Nguyên nhân là nhờ lợi thế về diện tích đất KCN có thể cho thuê lớn, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 chỉ đạt 63% trong khi thị trường loại 1 đã đạt tới 90% (TPHCM, Bình Dương đạt 95%, còn tại Đồng Nai, Long An đạt trên 80%). Bên cạnh đó, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.

Xu hướng thứ hai là xu hướng phát triển KCN "xanh" để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. KCN truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, xu hướng phát triển KCN "xanh" đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững.

Dự án đầu tư "xanh" trên thế giới năm 2022 tăng 54% về giá trị và 6% về số lượng dự án svck, trong đó Châu Phi tăng mạnh nhất là 36%, thứ hai là Châu Á tăng 32% Các lĩnh vực đang thu hút nhiều vốn nhất gồm sản xuất điện và khí gas, thiết bị điện và điện tử và viễn thông với giá trị đầu tư năm 2022 tăng trưởng lần lượt là 151%, 32% và 9%. 

Không nằm ngoài xu hướng chung, các quốc gia Đông Nam Á đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp "xanh", số lượng dự án "xanh" tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Việt Nam mới ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư "xanh".