Tiềm năng trong dài hạn nhờ làn sóng FDI thế hệ mới

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Agriseco cho rằng FDI vào Việt Nam đang trong xu hướng tăng trưởng cao. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn FDI quý 1/2024 đạt 6,17 tỷ USD, tăng 13% so với 2022, trong đó vốn FDI đăng ký mới tăng 58% so với cùng kỳ lên 4,77 tỷ USD. Vốn FDI thực hiện đạt 4,63 tỷ USD, là mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm trở lại đây.

Các khu công nghiệp - khu kinh tế tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài với nhiều dự án chất lượng cao trong các lĩnh vực sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, chips. Một số dự án FDI lớn trong quý 1 như dự án nhà máy sợi carbon của Hyosung, dự án sản xuất silic của Trina Solar Cell, dự án sản xuất silic quang điện Gokin Solar.

Agriseco cho rằng dòng vốn FDI mới vào KCN dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan từ sự phục hồi dòng vốn các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận vẫn đang diễn ra.

Đặc biệt, làn sóng FDI "thế hệ mới" bao gồm công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn nổi lên như một xu hướng toàn cầu, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp nhờ việc tham gia 16 hiệp định FTA, nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn; các chính sách cam kết đầu NetZero; cơ chế chính sách thu hút vốn vào lĩnh vực mới). Việt Nam tiếp tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong khối ASEAN các năm qua.

Thời gian qua, nhiều tập đoàn lớn tiếp tục mở rộng đầu tư/cam kết mở rộng đầu tư: Các đối tác lớn truyền thống của Việt Nam như Samsung, LG, Foxconn, Amkor đều dự kiến mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam trong thời gian tới, tập trung ở lĩnh vực bán dẫn, AI, điện tử. Các tập đoàn lớn từ Mỹ (Intel, Nvidia) cũng cam kết đầu tư các lĩnh vực AI, chất bán dẫn. 

Trong quý 1/2024, các dự án FDI mới/cam kết đầu tư và mở rộng hoạt động tăng cao. Nhu cầu thuê gia tăng tại các tỉnh thành cấp 2 như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh, Bắc Giang, Tây Ninh, Vũng Tàu nhờ giá thuê đất thấp hơn các tỉnh/thành trung tâm và đẩy mạnh phát triển hạ tầng. Khu vực phía Bắc dự báo khách thuê từ Trung Quốc gia tăng trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp (bán dẫn, điện tử); khu vực phía Nam chủ yếu lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng.

Đồng thời, các chính sách hỗ trợtrong các năm gần đây cũng đã và đang giúp tăng cường thúc đẩy môi trường đầu tư ổn định, minh bạch cho NĐT, nâng cao vị thế cạnh tranh trên thực tế. Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng là tiền đề cho phát triển KCN bền vững.

Ngành BĐS Khu công nghiệp hưởng lợi khi giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng: Các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng, thông qua đó giúp KCN hưởng lợi. Theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút thêm vốn đầu tư vào các tỉnh thành, nhu cầu thuê đất KCN sẽ tăng theo. 

Giá cho thuê đất KCN dự kiến duy trì đà tăng do nhu cầu thuê lớn. Hiện tại, mặt bằng giá thuê KCN ở Việt Nam vẫn thấp hơn 15-20% so với các quốc gia trong khu vực (Indonesia, Malaysia) tạo thuận lợi thu hút dòng vốn đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp BĐS KCN kỳ vọng hưởng lợi

Dựa trên những yếu tố trên, Agriseco kỳ vọng năm 2024 ngành bất động sản khu công nghiệp  sẽ khởi sắc. 

Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển đổi sang Khu công nghiệp kỳ vọng sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn trong bối cảnh quá trình đền bù và chuyển đổi đất cao su dự kiến sẽ được triển khai nhanh hơn khi các quy định đi vào triển khai. Một số DN cao su có quỹ đất lớn đã và đang chuyển đổi sang KCN như GVR, PHR, DPR.

Kết quả kinh doanh năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng trưởng nhưng phân hóa rõ nét hơn. Triển vọng khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước hoặc có quỹ đất tại các tỉnh thành cấp 2. Giá thuê dự kiến tăng khoảng 3-9% tại các tỉnh có vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông kỳ vọng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vũng Tàu, Đồng Nai.

Các DN BĐS KCN đang giao dịch tại mức P/E là 16,1x lần và P/B là 2,3x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm trở lại đây. Nhìn chung, định giá ngành vẫn đang ở mức khá hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản khu công nghiệp nói chung trong các năm tới.

Agriseco đưa ra một số tiêu chí nhà đầu tư có thể lựa chọn: (1) Doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng. (2) Chỉ số P/B, P/E ở mức hợp lý so với trung bình ngành. (3) Doanh thu chưa thực hiện cao hoặc các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực. (4) Kế hoạch kinh doanh năm 2024 khả quan. Theo đó, CTCK này cho rằng KBC, IDC, SZC là những doanh nghiệp triển vọng đáp ứng đủ những tiêu chí trên.