Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, doanh nghiệp phải đi tìm chiến lược mới. Công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp đã mở ra “môi trường lý tưởng” cho khối ngoại “săn” và thâu tóm những dự án có quy mô lớn. Theo dự báo, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực địa ốc sẽ sôi động trong năm 2024.

Hàng loạt thương vụ được kích hoạt

Báo cáo của KPMG chỉ ra, tính đến đầu quý IV năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm khoảng 23% trong tổng số 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Giá trị bình quân các thương vụ đạt mức kỷ lục trong 5 năm trở lại đây, gấp 300% so với năm 2022.

Gần nhất, trong tháng cuối cùng của năm 2023, UBND tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành, Bình Dương tại thành phố Thủ Dầu Một cho CapitaLand.

Dự án rộng 18,9ha, trong đó tổng diện tích xây dựng gần 593.000m2. Với tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ. Quy mô dân số khoảng 12.000 người. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5.085 tỷ đồng.

Bên cạnh các thương vụ đình đám, hàng loạt thương vụ điển hình khác có thể kể đến như Gamuda Land chi 315,8 triệu USD mua lại dự án quy mô 3,68ha của Công ty Cổ phần Bất động sản Tâm Lực tại TP. Thủ Đức. Hay như Sky World Development Berhad mua 2.060m2 đất ở quận 8, TP.HCM từ Công ty Cổ phần Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD; Capitaland mua một dự án gồm 4.000 căn hộ thuộc phía Tây Hà Nội.

Cùng chung xu hướng này, các doanh nghiệp trong nước như Kim Oanh cũng ký kết hợp tác với Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore); Hưng Thịnh hợp tác với Marubeni là tập đoàn đa ngành Nhật Bản để thực hiện dự án trung tâm hành chính mới tại TP. Thủ Đức. Trong khi First Real Land mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu lô đất 6.879m2 ở Đà Nẵng có giá 8,2 triệu USD.

Năm 2024 động lực vẫn nằm ở khối ngoại

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường lao dốc, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước có tiềm lực mạnh vẫn không ngại chi tiền để thâu tóm quỹ đất. Tuy nhiên, lợi thế trong "cuộc chơi" M&A lĩnh vực địa ốc nghiêng hoàn toàn về khối ngoại.

Cushman & Wakefield dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024 - 2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục "chiếm sóng" trên thị trường.

Đáng chú ý, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland, thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều chủ đầu tư mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

Bên cạnh đó, dòng vốn cũng có xu hướng dịch chuyển và gia tăng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, đánh giá năm 2024 là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Ưu thế đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài.

Trong khi đó, lãnh đạo một doanh nghiệp đang sở hữu dự án 650 căn hộ kèm đất nền tại TP.HCM cho hay "con sóng ngầm" trong thâu tóm quỹ đất, tài sản đang lên cao. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng âm thầm với giá thấp do thị trường rơi vào "vùng đáy", lợi thế thuộc về người có tiền.

"Năm 2024, thị trường có thể sẽ chứng kiến nhiều hơn các thương vụ sang tên đổi chủ với giá trị hàng triệu USD, thậm chí chục triệu USD", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Nhận định về xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong năm 2024, Công ty Chứng khoán MBS cho rằng, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024. Đồng thời cho biết, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

"Đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kỳ vọng các ngân hàng trung ương trên thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệo", MBS nhận định.

Bên cạnh đó, đơn vị này kỳ vọng, hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Ngoài ra, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam, cùng với đó, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế. Từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn./.