Dự báo, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm. Ảnh minh họa

Ngân hàng có thể “mạnh dạn” mở hầu bao hơn

Thị trường bất động sản (BĐS) đang được hưởng lợi từ việc hoàn thiện khung khổ pháp lý, đặc biệt là sự kỳ vọng vào các văn bản hướng dẫn luật, điểm nhấn là Luật đất đai mới đã có hiệu lực từ 1/8/2024.

Theo đánh giá của ông Đỗ Thạch Lam - Trưởng phòng Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), 3 bộ luật liên quan tới thị trường BĐS đã đưa ra một khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, qua đó tác động rõ nét tới các doanh nghiệp (DN) trong ngành, cụ thể là lĩnh vực BĐS dân dụng phát triển bền vững hơn, giảm hiện tượng đầu cơ. Mặc khác,các luật này sẽ bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua nhà, cũng như khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu ở thực.

Nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản đến từ 3 kênh tín dụng Theo nhận định của ông Đỗ Thạch Lam, nguồn vốn của DN BĐS thông thường sẽ đến từ 3 kênh tín dụng ngân hàng, trái phiếu DN và phát hành cổ phần. Dự báo những tháng cuối năm 2024, kênh huy động chính của DN BĐS chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng. Với kỳ vọng các vấn đề pháp lý của các dự án dần được giải quyết trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ mạnh dạn hơn trong việc giải ngân cho các dự án BĐS. Trong khi đó, việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu DN và qua phát hành cổ phần vẫn được quan tâm nhưng cần thêm thời gian".

“Với kỳ vọng tiến trình pháp lý của các dự án được đẩy mạnh, theo đó nguồn cung từ các chủ đầu tư được cải thiện, cùng với tâm lý người mua trở nên tích cực hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay có thể tiếp tục ở mức thấp. Đồng thời, Chính phủ có những chính sách pháp lý mới để bảo vệ người mua và gỡ vướng cho những dự án BĐS hiện tại. “Dự báo, thị trường BĐS sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm, tập trung chủ yếu ở thị trường cấp 1 (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh)” - chuyên gia của VDSC phân tích.

Bên cạnh một số nút thắt được mở về mặt pháp lý, thì câu chuyện về nguồn vốn cho phát triển các dự án vẫn đang chủ đề khó mà nhiều DN BĐS đang gặp phải.

Theo đó, các DN BĐS vẫn sẽ phải phụ thuộc nhiều vào việc huy động vốn qua kênh tín dụng ngân hàng, đặc biệt trong giai đoạn đầu của dự án, khi DN cần hoàn thành và nghiệm thu phần móng (với sản phẩm chung cư) hoặc hạ tầng kỹ thuật (với sản phẩm thấp tầng) mới có thể ký hợp đồng mua bán sản phẩm hình thành trong tương lại với khách hàng. Tuy nhiên, DN cần hoàn thiện pháp lý của dự án (đặc biệt liên quan tới hoàn thành tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của dự án) thì mới có thể tiếp cận tốt hơn nguồn vốn của ngân hàng.

Nguồn vốn trên thị trường chứng khoán vẫn rất chọn lọc

Theo các chuyên gia, thị trường chứng khoán (TTCK) luôn là một kênh huy động vốn trung, dài hạn hiệu quả được nhiều doanh nghiệp BĐS quan tâm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc huy động vốn qua kênh này của các DN BĐS cũng chưa thực sự thuận lợi.

Lý giải về điều này, chuyên gia của VDSC cho rằng, nguyên nhân đầu tiên là các nhà đầu tư trên TTCK sau đợt suy giảm của thị trường BĐS sẽ có động thái phân tích và nghiên cứu kỹ càng, khắt khe hơn trước. Trong bối cảnh hiện nay, thị trường BĐS có thể đã tạo đáy nhưng triển vọng hồi phục còn chưa thật rõ ràng và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành vẫn chưa tích cực.

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, ông Nguyễn Thành Trung - Giám đốc Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Thành Công cho biết thêm, thực tế cho thấy, mùa Đại hội đồng cổ đông vừa qua rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã trình phương án phát hành riêng lẻ hoặc phát hành cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn nhưng đa phần là động thái “xin trước - triển khai sau” được hay không vẫn còn để ngỏ.

“Dễ thấy, DN đặt ra kế hoạch huy động vốn từ TTCK chủ yếu để thực hiện việc triển khai các dự án BĐS, một số khác là để cơ cấu nợ. Điều này thể hiện tham vọng và sự lạc quan của DN trước những tín hiệu tích cực từ thị trường BĐS trước chu kỳ mới” - ông Trung nói thêm.

Đồng thời, DN lựa chọn thời điểm phát hành đúng năm TTCK được dự báo khởi sắc khi đang được kỳ vọng nâng hạng lên thị trường mới nổi. Thị trường có thể hút dòng vốn lớn từ các nhà đầu tư và ngành BĐS cũng không đứng ngoài cuộc. DN BĐS cũng nhanh tay tận dụng cơ hội này để thúc đẩy các hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, trong giai đoạn hiện tại, nguồn vốn trên TTCK vẫn sẽ rất chọn lọc. Để thu hút được nguồn vốn từ các nhà đầu tư, DN không chỉ cần nỗ lực đạt được doanh thu, lợi nhuận cao tốt mà còn phải chứng minh được tính hiệu quả của từng dự án, minh bạch trong quản lý dòng tiền, tạo lợi thế thu hút vốn. Khi tạo được niềm tin với nhà đầu tư, DN dễ dàng thu hút vốn trên sàn chứng khoán, trong bối cảnh huy động vốn qua các kênh tín dụng, trái phiếu còn gặp khó khăn.

ÔNG NGUYỄN THÀNH TRUNG - GIÁM ĐỐC TƯ VẤN ĐẦU TƯ, CÔNG TY CHỨNG KHOÁN THÀNH CÔNG: Cổ phiếu bất động sản cần thêm thời gian Các cổ phiếu BĐS trong giai đoạn đầu năm đã phản ánh rất đúng kết quả kinh doanh giảm sút của các DN này. Tuy nhiên, ngay cả khi 3 luật mới sắp có hiệu lực thì nhóm BĐS vẫn không tích cực hơn trước. Điều này có thể đến từ việc nhà đầu tư vẫn còn đang đánh giá tác động từ 3 luật này đến nhóm BĐS, liệu có gỡ vướng được hay không còn cần thêm nhiều thời gian và các hướng dẫn. Tôi cho rằng, thời điểm mà thị trường BĐS thực sự quay lại sẽ là vào nửa đầu năm sau. Tuy nhiên, cũng có thể thị trường sẽ phản ứng nhạy hơn khi dòng vốn mới đổ vào mạnh mẽ và nhà đầu tư nhận định chưa cần BĐS phải ấm hơn mà chỉ đơn thuần là giai đoạn tích lũy đã sắp kết thúc là cổ phiếu sẽ quay lại.

ÔNG HUỲNH ANH TUẤN - TỔNG GIÁM ĐỐC CÔNG TY CHỨNG KHOÁN NGÂN HÀNG ĐÔNG Á (DAS): Chưa thể kỳ vọng sự đột biến về lợi nhuận từ khung pháp lý mới Luật Đất đai mới ra đời với nhiều điểm sửa đổi, mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho nền kinh tế nói chung và các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Tuy nhiên những vấn đề trước mắt của nhóm DN này đang đối diện là tồn kho cao, sức cầu giảm và khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển dự án. Thị trường BĐS đóng băng hai năm qua làm cho việc luân chuyển hàng tồn kho chậm, nhiều dự án chưa hoàn thiện do thiếu hụt nguồn vốn, sức mua thị trường thấp do tâm lý chờ đợi giá nhà giảm hơn nữa của người dân và làm cho chi phí của các DN tăng cao. Do đó, chúng ta khó có kỳ vọng đột biến về lợi nhuận của các DN này từ việc áp dụng các quy định mới./.