Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố báo cáo của công ty cổ phần chứng khoán MB (MBS) về việc phạm của doanh nghiệp phát hành ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư của mã trái phiếu NVLH2123010 do Tập đoàn Novaland (mã NVL-HOSE) phát hành.

Cụ thể, MBS với vai trò là đại diện người sở hữu trái phiếu cho biết, theo điều khoản điều kiện phát hành, tại bất kỳ thời điểm nào nếu tỷ lệ tài sản đảm bảo giảm xuống dưới 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành, Novaland bắt buộc phải bổ sung tài sản đảm bảo để duy trì tỷ lệ tối thiểu này.

Thời hạn bổ sung tài sản đảm bảo là bất động sản hoặc quyền tài sản phát sinh từ bất động sản là 30 ngày kể từ khi có thông báo. Các tài sản khác phải bổ sung trong 10 ngày làm việc.

Tại ngày 10/1, tỷ lệ tài sản đảm bảo của lô trái phiếu đã giảm xuống dưới 100%, MBS gửi thông báo yêu cầu Novaland bổ sung tài sản đảm bảo. Đến nay, sau hơn 30 ngày, NVL vẫn chưa có phương án bổ sung tài sản, đồng nghĩa với việc vi phạm quy định tại văn kiện trái phiếu.

Lô trái phiếu NVLH2123010 được phát hành vào ngày 17/9/2021, có kỳ hạn 42 tháng, với lãi suất 10,5%/năm. Tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng, đáo hạn vào ngày 17/3/2025.

Được biết theo thông tin công bố từ HNX, NVL đang chậm trả nợ gốc và lãi cho lô trái phiếu NVLH2123009, tổng số tiền gần 800 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày thanh toán gốc và lãi cho lô trái phiếu này theo kế hoạch là 12/02/2025. Tổng số tiền phải thanh toán là hơn 803 tỷ đồng, gồm 750 tỷ đồng gốc và hơn 53 tỷ đồng tiền lãi.

Tuy nhiên, NVL chỉ thanh toán được gần 8 tỷ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại (hơn 795 tỷ đồng) chưa được thanh toán với lý do “chưa thu xếp được nguồn tiền”. Doanh nghiệp cũng đang thương thảo với nhà đầu tư về việc thanh toán gốc, lãi cho lô trái phiếu trên.

Được biết, lô trái phiếu mã NVLH2123009 được Novaland phát hành ngày 12/8/2021 gồm 10 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng. Với kỳ hạn 18 tháng, lô trái phiếu dự kiến đáo hạn ngày 12/2/2023.

Số tiền thu được từ đợt phát hành lô trái phiếu này được Novaland sử dụng vào mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của công ty, thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty đáp ứng yêu cầu huy động vốn từ trái phiếu.

Trước đó, Novaland cũng chậm thanh toán gốc, lãi lô trái phiếu mã NVLH2123007 gần 116 tỷ đồng vì chưa thu xếp được nguồn tiền.

Được biết, lô trái phiếu NVLH2123007 được Novaland phát hành năm 2021 với tổng giá trị phát hành theo mệnh giá 137,6 tỷ đồng, ngày thanh toán danh nghĩa là 30/5/2023.

Mới đây, ngày 27/02, NVL đã tổ chức họp với nhà đầu tư theo hình thức trực tuyến nhằm cập nhật về tình hình tái cấu trúc nợ vay, phát triển dự án và kế hoạch cho năm 2025.

Theo đó, Ban lãnh đạo NVL dự kiến doanh thu thuần từ bàn giao Bất động sản đạt 21 nghìn tỷ đồng (tăng 153% YoY); lợi nhuận sau thuế đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (so với khoản lỗ 4,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2024).

Kế hoạch bàn giao: Trong năm 2025, NVL dự kiến sẽ bàn giao hơn 3.000 sản phẩm, trong đó NovaWorld Phan Thiết sẽ đóng góp 31%, Aqua City đóng góp 27%, NovaWorld Hồ Tràm đóng góp 19% và các dự án tại TP. HCM đóng góp 23%.

Công ty đặt kế hoạch bàn giao 12.500 căn trong năm 2026 và 6.900 căn trong năm 2027. Nguồn vốn xây dựng chủ yếu đến từ giải ngân thêm từ tổ chức tín dụng và tiền thu từ các căn đã bán.

Doanh số bán hàng mới: Dự kiến mở bán 2 dự án mới tại TP. HCM bao gồm Park Avenue và Palm City (cao tầng). Ban lãnh đạo dự kiến sẽ có giấy phép xây dựng cho 2 dự án này lần lượt vào tháng 3 và tháng 6/2025, với kế hoạch mở bán vào quý 2 và quý 3/2025.

Về tình trạng pháp lý của các dự án chính: Ban lãnh đạo dự kiến các dự án chính sẽ được phê duyệt các bước pháp lý sau vào quý 2/2025 gồm:

Aqua City: Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

NovaWorld Phan Thiết: Đóng tiền sử dụng đất một lần và cấp phép xây dựng cho một số phân khu.

NovaWorld Hồ Tràm: Hoàn tất phê duyệt các dự án thành phần như Bình Châu Onsen, Happy Beach và Long Island.

Ngoài ra, lãnh đạo công ty cập nhật cho dự án Lakeview City và Water Bay (TP. HCM): Hai dự án này nằm trong Nghị quyết 170/2024 (có hiệu lực từ ngày 01/04/2025) về Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. NVL đang chờ hướng dẫn chi tiết hơn để giải quyết các vấn đề pháp lý của dự án.

Riêng đối với Lakeview City, nghị quyết đưa ra phương án về xác định tiền sử dụng đất (LURF) của dự án, trong đó mức LURF hơn 5,1 nghìn tỷ đồng trước đó được Cục Thuế TP. HCM thông báo rất có thể được xác định lại, có thể giúp NVL hoàn nhập một phần khoản dự phòng mà kiểm toán viên đã yêu cầu trích lập trong BCTC soát xét bán niên 2024. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế trong năm 2025 chưa đưa vào khả năng hoàn nhập khoản dự phòng này.

Cập nhật về việc tái cơ cấu nợ vay: Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của NVL là 61 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2023, chủ yếu là do giải ngân khoản vay ngân hàng mới để tài trợ cho xây dựng dự án. Tổng nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng đạt 36 nghìn tỷ đồng, trong đó NVL đã có kế hoạch xử lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng trong nước; đối với các khoản nợ vay quốc tế và trái phiếu bán lẻ trong nước, đã có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để gia hạn từ năm 2025 đến năm 2026-2027.

Thời gian thu tiền dự kiến: Theo ban lãnh đạo, số tiền cần thu còn lại (dựa trên tổng số căn đã bán) vào khoảng 98 nghìn tỷ đồng (trong đó Aqua City chiếm 64%). Ban lãnh đạo dự kiến sẽ thu 13,7 nghìn tỷ đồng vào năm 2025, phần lớn sẽ thu trong năm 2026 và phần còn lại thu vào năm 2027.

Trong giai đoạn 2023-2024, doanh số bán hàng trung bình đạt 2,7 nghìn tỷ đồng/năm so với 83 nghìn tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2021-2022. Vào cuối năm 2024, giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận của NVL đạt 224 nghìn tỷ đồng (giảm 7% YoY), trong đó Aqua City chiếm 48%, NovaWorld Phan Thiết chiếm 27%, NovaWorld Hồ Tràm chiếm 10% và các dự án tại TP. HCM chiếm 15%.

Do đó, VCSC cho biết, VCSC ghi nhận có tiến triển pháp lý ban đầu tại các dự án trọng điểm và các ngân hàng trong nước tiếp tục hỗ trợ giải ngân các khoản vay mới để NVL tiếp tục công tác xây dựng. Ngoài ra, VCSC duy trì quan điểm rằng tiến độ cơ bản của NVL, bao gồm tái cơ cấu nợ vay, gỡ vướng các vấn đề về pháp lý và xây dựng, đồng thời khôi phục niềm tin của người mua nhà, sẽ cần thời gian để giải quyết.

Trong năm 2025, VCSC kỳ vọng NVL sẽ tiếp tục tập trung vào tái cơ cấu nợ vay bao gồm đàm phán với chủ nợ trái phiếu để gia hạn thời gian đáo hạn/hoán đổi tài sản cũng như giải quyết từng bước các vấn đề về pháp lý và xây dựng để bắt đầu bàn giao các căn đã bán cho khách hàng.