Những phiên gần đây, dòng tiền bắt đầu quay về nhóm cổ phiếu bất động sản. Là nơi hội ngộ các doanh nghiệp (DN) quy mô lớn, vốn hoá to song nhóm bất động sản năm qua bị “ruồng bỏ” do loạt khó khăn. Các chính sách mới mà đặc biệt là thông tin Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua đầu năm 2024.

Theo đó, với đa số phiếu tán thành, Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và bế mạc kỳ họp. Luật Đất đai 2024 với rất nhiều nội dung mới sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, ngoại trừ Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2024 và khoản 9 Điều 60 có hiệu lực kể từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực thi hành. Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024, trừ khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025.

Đặc biệt, cùng chính nỗ lực của DN để giảm áp lực nợ, tăng trưởng kinh doanh là động lực đưa nhóm “tứ trụ” của TTCK (ngân hàng – bất động sản – thép – chứng khoán dần trở lại cuộc chơi.

Ghi nhận phiên cuối tuần qua (2/2/2024) bất chấp thị trường chung lình xình, nhóm bất động sản tiếp tục thể hiện rõ xu hướng tăng. Trong đó, gây chú ý có PDR của Phát Đạt sớm kịch trần dù sau đó giảm nhiệt, mã NLG của Nam Long cũng mạnh mẽ sau thông tin tăng trưởng kinh doanh, NVL, DIG... cũng tăng tốt, thanh khoản cải thiện.

Bức tranh kinh doanh sáng sủa, hầu hết đều có lãi

Tính đến hiện tại, hầu hết các DN bất động sản niêm yết đã công bố KQKD 2023 với bức tranh chung khá sáng. Tăng trưởng mạnh phải kể đến Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, NTL) thu về hơn 914 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 134% và lợi nhuận sau thuế đạt 367 tỷ đồng, tăng 244% so với năm 2022.

Lãi đậm còn có Vinhomes (VHM): doanh thu thuần hợp nhất năm 2023 đạt 103.300 tỷ, tăng 66% và lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 33.300 tỷ - tăng 14% so với năm trước.

Hay Novaland (NVL) bất ngờ ghi nhận lãi 1.600 tỷ đồng trong quý 4/2023. Nhờ đó, cả năm ghi Công ty đạt lợi nhuận ròng 805 tỷ - giảm 63% so với năm trước. Công ty này đã lỗ hơn 1.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng đã công bố BCTC năm 2023 với lợi nhuận sau thuế 682 tỷ - vượt kế hoạch ĐHĐCĐ giao phó dù giảm so với năm 2022. Tương tự, BCG Land (BCR) thu về 140 tỷ lợi nhuận sau thuế, Cen Land cũng có lãi trở lại với hơn 1 tỷ, Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, SGR) lãi hơn 105 tỷ sau thuế…

Nỗ lực xoá sạch trái phiếu

Một điểm tích cực khác trong mùa BCTC năm nay là cán cân nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu, đang được các bên nỗ lực cắt giảm.

Tại CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (AGG) , tổng dư nợ trái phiếu của Công ty tính đến thời điểm hiện tại chỉ khoảng 300 tỷ đồng. DN dự kiến được tất toán hết trong nửa đầu năm nay, đưa dư nợ về 0, nguồn tiền chi trả đến từ việc thu tiền theo tiến độ đối với các sản phẩm đã bán tại Dự án Westgate (Bình Chánh).

AGG bắt đầu huy động từ kênh trái phiếu vào năm 2020, hầu hết được bảo đảm bằng tài sản và vốn huy động được dùng để đầu tư vào một số dự án bất động sản hoặc M&A quỹ đất. Trong giai đoạn 2020 - 2023, Công ty đã mua lại trước hạn hoặc đúng hạn tổng cộng hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.

Trước đó, Phát Đạt trong tháng cuối năm 2023 đã chi gần 459 tỷ đồng mua lại phần giá trị còn lại của 2 lô trái phiếu có mệnh giá 800 tỷ đồng, chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0. Như vậy, trong năm qua, Phát Đạt đã chi hơn 2.200 tỷ đồng, trong đó gần 1.000 tỷ đồng mua lại trước hạn, thuộc 7 lô trái phiếu có tổng mệnh giá 2.225 tỷ đồng.

Ngoài Phát Đạt, tính đến tháng 12/2023, lần lượt các doanh nghiệp bất động sản như Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, Năm Bảy Bảy, C.E.O, Hà Đô Group… đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu.

Thống kê từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cũng cho thấy, trong năm 2023 có 35 doanh nghiệp bất động sản đã xóa sạch nợ trái phiếu, chủ yếu mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho các trái chủ hơn 20.000 tỷ đồng.

Dù vậy, áp lực vẫn còn lớn. Báo cáo mới nhất của FiinGroup về thị trường trái phiếu cho thấy, tổng giá trị thanh toán trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) đến hạn cả năm 2024 ở mức cao, lên tới 376.500 tỷ đồng. Trái phiếu của tổ chức phát hành phi ngân hàng đến hạn ở mức 282.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất, đạt 154.800 tỷ đồng (giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng).

Ngoài ra, báo cáo của FiinGroup cũng chỉ ra tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu bất động sản cao hơn đáng kể, ở mức 22,67% vào thời điểm giữa tháng 11/2023 trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng).