Cụ thể hoá quy hoạch được duyệt

Theo đề xuất, dự án sẽ được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Sơ bộ tổng vốn đầu tư dự án 446,9 tỷ đồng (chi phí này không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư).

Dự án có mục tiêu hoạt động nhằm cụ thể hóa Điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đông Hà đến năm 2045 đã được UBND tỉnh Quảng Trị phê duyệt và Đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường Đông Lương đã được UBND TP. Đông Hà phê duyệt.

Khu vực công viên Cọ Dầu. TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của dự án theo quy hoạch chi tiết khu vực phía Đông Công viên du lịch sinh thái Cọ Dầu, phường Đông Lương đã được UBND tỉnh Quảng Trị phê ngày 18/7/2024; xây thô hoàn thiện mặt ngoài các căn liên kế bám tuyến đường Điện Biên Phủ và các căn biệt thự bán tuyến đường có mặt cắt 20,5m tiếp giáp công viên sinh thái Cọ Dầu, các công trình phúc lợi phục vụ cộng đồng...

Dự án có diện tích sử dụng đất 4,93 ha; trong đó, đất ở 24.530 m2 (49,8%), đất cây xanh 140 m2 (0,3%), đất giao thông – sân đường nội bộ và công trình hạ tầng kỹ thuật 24.618 m2 (49,9%). Tổng số lượng nhà ở tại dự là 183 căn. Quy mô dân số toàn dự án 732 người.

Về quy mô đầu tư xây dựng, dự án sẽ đầu tư hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Xây dựng nhà ở dạng liên kề gồm 53 căn shophouse thuộc 6 lô đất với tổng diện tích đất xây dựng 6.540 m2. Diện tích bình quân mỗi ô đất khoảng 123 m2, chiều cao 4 tầng. Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 23.544 m2 sàn. Khu nhà được xây thô toàn bộ công trình và hoàn thiện mặt ngoài tiếp giáp đường Điện Biên Phủ.

Đất nền xây dựng nhà ở dạng liên kề gồm 102 ô đất thuộc 12 lô đất với tổng diện tích đất nền xây dựng nhà ở liên kế là 11.140 m2. Diện tích bình quân mỗi ô đất khoảng 110 m2. Khu quỹ đất này chỉ hoàn thiện toàn bộ phần hạ tầng kỹ thuật, không xây thô.

Xây dựng nhà ở dạng biệt thự gồm 28 căn biệt thự thuộc 2 lô đất với tổng diện tích đất xây dựng nhà ở dạng biệt thự là 6.850 m2. Diện tích bình quân mỗi ô đất khoảng 245 m2, chiều cao 3 tầng. Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 14.385 m2 sàn. Khu nhà được xây thô toàn bộ công trình và hoàn thiện mặt ngoài.

Dự án có địa điểm thực hiện tại phường Đông Lương, TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.

Về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện từ năm 2024-2027, trong đó thời gian thi công xây dựng 24 tháng kể từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, cho thuê đất.

Để thực hiện dự án này, vốn chủ sở hữu tối thiểu nhà đầu tư phải thu xếp không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án; vốn nhà đầu tư vay của các tổ chức tín dụng tối đa 80% tổng mức đầu tư dự án. Nhà đầu tư trúng đấu giá lập thủ tục cấp giấy phép môi trường đảm bảo theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường…

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Trị cho biết, dự án có quy mô 4,93 ha và có tổng mức vốn 446,9 tỷ đồng, do vậy, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã kiến nghị Ban cán sự Đảng UBND tỉnh báo cáo Thường trực Tỉnh ủy cho ý kiến về chủ trương đầu tư dự án trước khi quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định.

Bên cạnh đó,để có cơ sở tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã đề nghị UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh thu hồi đất và giao toàn bộ khu đất thực hiện dự án cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh quản lý để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khu đất thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai.

Băn khoăn năng lực nhà đầu tư đề xuất

Trước đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Trị đã đã nhận được hồ sơ đề xuất dự án Khu dân cư thương mại phía Nam Công viên Cọ Dầu do Liên danh nhà đầu tư Công ty CP T&D Land và Công ty TNHH Phú Nhân Nghĩa đề xuất (nộp lần 1 vào ngày 21/6/2024; nộp lần 2 vào ngày 25/7/2024).

Theo đề xuất này, vốn góp thực hiện dự án của liên danh nhà đầu tư là 134,07 tỷ đồng (chiếm 30% tổng mức đầu tư dự án). Trong đó, Công ty CP T&D Land góp 93,85 tỷ đồng và Công ty TNHH Phú Nhân Nghĩa là 40,22 tỷ đồng.

Qua rà soát, thẩm định, Sở Xây dựng Quảng Trị cho biết dự án đề xuất có diện tích 4,93 ha nhỏ hơn 5 ha được đề xuất đầu tư trên địa bàn TP. Đông Hà thuộc đô thị loại III nên nhà đầu tư đề xuất không dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội và thực hiện nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật đất đai là phù hợp với các quy định liên quan.

Về năng lực của liên danh nhà đầu tư, qua rà soát, Sở Tài chính Quảng Trị cho biết, Công ty CP T&D Land có vốn điều lệ 200 tỷ đồng tại giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp do Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Trị cấp lần đầu ngày 5/6/2024. Công ty đã cung cấp giấy xác nhận số dư của đơn vi tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Thừa Thiên Huế vào ngày 5/7/2024 với số dư tài khoản là 20 tỷ đồng.

Khu vực phía Nam thành phố Đông Hà hiện là nơi được nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản quan tâm, đề xuất dự án

Về Công ty TNHH Phú Nhân Nghĩa, doanh nghiệp này có vốn điều lệ 30 tỷ đồng tại giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Tĩnh cấp thay đổi lần 7 ngày 28/8/2020. Công ty đã cung cấp báo cáo tài chính năm 2022, năm 2023 và 6 tháng đầu năm 2024 chưa được kiểm toán, một số chỉ tiêu tài chính: Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của năm 2022 là 0,94 lần; năm 2023 là 0,93 lần; 6 tháng năm 2024 là 0,99 lần. Điều này cho thấy trong tổng giá trị tài sản của Công ty thì nguồn vốn vay chiếm gần 50%, như vậy Công ty phụ thuộc vào các khoản nợ vay để hoạt động.

Về khả năng thanh toán nợ đến hạn, năm 2022 là 0,27; năm 2023 là 0,28 và 6 tháng đầu năm 2024 là 0,35. Chỉ số khả năng thanh toán nợ đến hạn của Công ty qua các năm 2022, 2023 và 6 tháng năm 2024 là 0,27 - 0,28 và 0,35 (dưới 1). Điều này thể hiện việc khả năng thanh toán nợ đến hạn của Công ty gặp khó khăn (1 đồng nợ ngắn hạn được chi trả bởi 0,35 đồng tài sản ngắn hạn).

Về vốn chủ sở của Công ty, tại thời điểm 30/6/2024 là 33,58 tỷ đồng. Vốn lưu động còn lại là 9,42 tỷ đồng.

Sở Tài chính Quảng Trị nhận xét, Công ty CP T&D Land hiện tại mới chứng minh vốn góp 20.001 triệu đồng. Để đảm bảo đủ số vốn góp thực hiện dự án là 56,68 tỷ đồng, Sở Tài chính Quảng Trị đề nghị Công ty này tiếp tục góp số vốn còn thiếu là 36,6 tỷ đồng cũng như góp đủ số vốn điều lệ 200 triệu đồng trước ngày 5/9/2024 

Đối với Công ty TNHH Phú Nhân Nghĩa, vốn chủ sở hữu tại ngày 30/6/2024 là 33,58 tỷ đồng; vốn lưu động còn lại là 9,42 tỷ đồng không đảm bảo vốn góp chủ sở hữu theo hồ sơ đề xuất dự án là 24,29 tỷ đồng. Do vậy, Sở Tài chính Quảng Trị đã đề nghị Công ty tiếp tục bổ sung chứng minh đủ năng lực vốn góp theo đề xuất.

Về nguồn vốn vay, tại Văn bản số 136/TB-CNTTH-KHDN ngày 20/6/2024 của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Thừa Thiên Huế, đơn vị này đồng ý cam kết cấp tín dụng cho Công ty CP T&D Land giá trị tối đa 189 tỷ đồng để thực hiện dự án khi Công ty đáp ứng đầy đủ các điều kiện về cấp tín dụng vào bảo đảm tiền vay theo quy định của ngân hàng. Thời hạn cam kết cấp tín dụng của ngân hàng đến hết ngày 31/12/2024. Theo văn bản đề nghị của nhà đầu tư, thời hạn thực hiện dự án là 5 năm. Do đó, thời hạn cam kết cho vay chưa phù hợp với tiến độ thực hiện dự án.