Lộ diện đòn bẩy thị trường

Được quy hoạch là khu vực cửa ngõ của TP.HCM kết nối với trục kinh tế Long An, Tây Ninh và qua Camphuchia. Từ nhiều năm qua, Tây Bắc TP.HCM gồm quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi, TP. Đức Hoà (tỉnh Long An). 

Giá nhà thấp là điểm mạnh mà thị trường bất đông sản Tây Bắc TP.HCM đang có để hút người dân có nhu cầu ở thực về ở.

 Từ năm 2020, TP.HCM đã có những kế hoạch rõ nét về việc phát triển lại khu vực này, trong đó giao thông là một chìa khoá chính để mở ra cánh cửa phát triển khu vực. 

Dự án đầu tiên được thực hiện đó là tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Tuyến đường sắt trên cao này đã chính thức khởi công ngày 17/2/2024, với tổng mức đầu tư 47.900 tỷ đồng và sẽ hoàn thành năm 2030.

Tiếp đó, vào tháng 11/2024, TP.HCM cũng đã chính thức thông báo khởi động xây dựng dự án mở rộng Quốc lộ 22, đây là tuyến đường cửa ngõ Tây Bắc duy nhất kết nối TP.HCM với cửa khẩu quốc tế Mộc Bài tỉnh Tây Ninh, tuyến đường đóng vai trò quan trọng trong giao thương với các nước ASEAN. Dự án sẽ được mở rộng 60 m với 10 làn xe. 

Khi chìa khoá mở cửa cho khu vực đã có, cũng là lúc hàng loạt chủ đầu tư bất động sản lớn xuất hiện tại đây để chuẩn bị cho các đô thị vệ tinh khu Tây Bắc TP.HCM.  

Cụ thể, Tập đoàn Vingroup mới đây công bố đầu tư dự án Khu đô thị Tây Bắc huyện Hóc Môn với diện tích 924 ha. Đây là dự án thành phần mang tên Khu đô thị Đại học Quốc tế Việt Nam. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án sẽ phát triển 55 ha, gồm 2.000 căn hộ và 255 căn nhà liên kề. 

Tiếp đó, Tập đoàn Him Lam cũng công bố đang hoàn tất hồ sơ pháp lý để trong năm 2025 sẽ ra mắt dự án rộng 270 ha tại huyện Đức Hoà, tỉnh Long An. Dự án này sẽ gồm khu nhà ở xã hội, nhà phố, biệt thự, trường học, bệnh viện, chung cư…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong Quy hoạch phát triển của TP.HCM, khu Tây Bắc được ưu tiên lớn, với quy hoạch nơi đây sẽ có 4 - 5 triệu người dân sinh sống trong giai đoạn 2025 tầm nhìn 2030. Chính vì vậy, khu vực này được quy hoạch là đô thị dịch vụ giải trí, văn hóa, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, dịch vụ sinh thái môi trường và nông nghiệp, sản xuất công nghiệp dẫn dắt, hỗ trợ và đào tạo công nghệ phục vụ nông nghiệp...

Thị trường ngầm sôi động

Giới phân tích cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM nhiều năm qua được tập trung khá nhiều về khu Nam, khu Đông. Trong khi đó, khu Tây Nam và Tây Bắc lại rơi vào cảnh bị các nhà đầu tư ngó lơ. 

“Lý do của việc thị trường này bị ngó lơ đến từ câu chuyện hạ tầng giao thông cũng như tiện ích sống. Cụ thể, nhiều năm qua giao thông khu Tây luôn quá tải, các tuyến đường kết nối như Cộng Hoà, Trường Chinh, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 22 luôn trong tình trạng kẹt xe. Hệ thống trường học, bệnh viên, trung tâm thương mại… đều thiếu nên người dân và các nhà đầu tư không mặn mà về đây sinh sống”, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cho biết.

Tuy nhiên, ông Hoàng cũng cho rằng, với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông, đồng thời việc hai khu Đông và Nam đã và đang quá tải dự án bất động sản, thiếu quỹ đất phát triển dự án mới. Cộng với việc giá bất động sản tại hai khu vực này đang ở mức từ 60 tới hơn 200 triệu đồng/m2 đang đẩy người dân và nhà đầu tư về khu Tây để phát triển dự án và mua nhà. Bởi ở thị trường này, mức giá đang trong ngưỡng từ 15 tới 50 triệu đồng/m2, đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở thực của người dân. 

Ý kiến này của ông Hoàng thực tế là có cơ sở, nhìn tổng thể thị trường, tại các khu đô thị, dự án nhà ở tại khu vực này, dù ít nhưng tỷ lệ lấp đầy chiếm từ 80 tới 100%. 

Đơn cử năm 2019, dự án Phúc An City của Tập đoàn Trần Anh Long An được mở bán tại huyện Đức Hoà, hiện nay giai đoạn 1 của dự án đã có tỷ lệ lấp đầy tới 90% người dân ở. Trong giai đoạn 2 tỷ lệ lấp đầy cũng đạt trên 50%. 

Hay như dự án chung cư nhà ở xã hội hoàng Quân tại Hóc Môn, được bàn giao nhà năm 2020 tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. 

Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Trần Anh Land cho rằng, đối với thị trường bất động sản khu Tây Bắc, giá nhà là một lợi thế lớn. Đơn cử khu đô thị Xuyên Á, giá đất đang ở mức 27 triệu đồng/m2, tại các dự án nhà phố, biệt thự giá khoảng 40 triệu đồng/m2.

“Đây là một lợi thế lớn của thị trường TP.HCM, khi các khu vực khác của Thành phố giá nhà đang ở mức từ 60 triệu đồng/m2. Cũng chính vì vậy, từ cuối năm 2024 tới nay, thị trường xuất hiện làn sóng chuyển dịch về khu Tây TP.HCM mua bất động sản ở thực đang diện ra. Vì là làn sóng ở thực, nên không rầm rộ như làn sóng đầu tư và làn sóng này bền vững cũng như ổn định hơn”, ông Đạt nói.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills TP.HCM cho rằng, so với khu vực trung tâm, thị trường bất động sản vùng ven có lợi thế lớn nhờ mức giá hợp lý và chi phí đất thấp hơn đáng kể. Đây là cơ hội quan trọng để phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

“So với khu vực trung tâm TP.HCM, thị trường bất động sản vùng ven có lợi thế cạnh tranh rõ rệt nhờ mức giá hợp lý và chi phí đất thấp hơn đáng kể. Điều này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở phù hợp với túi tiền của đa số người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng mua để ở. Ngoài ra, với sự mở rộng của hệ thống hạ tầng giao thông, các quận vùng ven ngày càng thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà”, bà Huỳnh nhận định.

Bên cạnh đó, bà Huỳnh cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, khi người mua tìm kiếm những lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và không gian sống tốt hơn. Trong bối cảnh này, những dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai nhanh chóng sẽ có lợi thế lớn trên thị trường.