Miệt mài phát mãi vẫn khó thành công

Hiện tổng trị giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay.

Do đó, bất động sản thường là tài sản được đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ. Đáng chú ý, thời gian gần đây, do môi trường kinh doanh nhiều biến động khiến hoạt động sản xuất - kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, dẫn tới rủi ro nợ xấu gia tăng.

Đó cũng là nguyên nhân khiến nhiều ngân hàng phải xử lý tài sản để thu hối gốc, lãi. Chẳng hạn, VietinBank đã miệt mài rao bán tài sản đảm bảo của CTCP Xây dựng công nghiệp (Descon) từ năm 2022 để thu hồi nợ.

Đến lần đấu giá thứ 17, ngân hàng này đưa ra mức giá khởi điểm cho các tài sản thế chấp chỉ còn gần 61 tỷ đồng, bằng 1/5 dư nợ gốc và giảm 267 tỷ đồng, tỷ lệ giảm tương đương hơn 81% so với mức giá khởi điểm ban đầu. Dư nợ của khoản nợ tạm tính đến ngày 16/5/2024 là hơn 591 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc hơn 327 tỷ đồng, số còn lại là dư nợ lãi.

Một trường hợp khác, BIDV vừa thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ 5.600 tỷ đồng của Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên, với tài sản đảm bảo chính của khoản nợ là dự án Kenton Node tại xã Phước Kiển (TP.HCM). Dư nợ gốc của Công ty tại BIDV là hơn 2.500 tỷ đồng.

Dự án này có vốn đầu tư 300 triệu USD, được khởi công năm 2010 với quy mô 9 tòa nhà, gồm hơn 1.600 căn hộ. Tuy nhiên, đến năm 2020, dự án này dừng thi công trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng. Đến năm 2022, dự án đổi chủ, đổi tên sau hơn 12 năm đứng im, song đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hồi sinh.

Cùng chung thực trạng trên, suốt 3 năm ròng, Vietcombank 22 lần rao bán tài sản để thu hồi khoản nợ hơn 33 tỷ đồng (nợ gốc 12 tỷ đồng và nợ lãi hơn 21 tỷ đồng) của Công ty TNHH Việt Trường Sơn.

Trong đó, tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm 6 quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Đà Lạt và huyện Bảo Lộc thuộc tỉnh Lâm Đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu nhiều năm được giảm giá 50% (từ 39 tỷ đồng xuống còn hơn 19 tỷ đồng), gần bằng 1/3 tổng dư nợ vay...

Hiện nay, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào sự nóng - lạnh của thị trường bất động sản. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tỷ đồng tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản.

Mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để mua giá thấp, nhưng đồng thời người mua cũng đối mặt rủi ro về pháp lý, về khách hàng cũ khiếu kiện... Do đó, dù hạ giá nhiều lần giá bán, song không phải bất động sản nào cũng dễ phát mãi thành công.

Theo ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, có nhiều lý do dẫn đến việc rao mãi vẫn ế. Thứ nhất, kinh tế đang lúc khó khăn, việc phát mại vốn đã khó càng khó. Bên cạnh đó, có rất nhiều trong khối nợ xấu là các dự án du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn…, nhưng với loại tài sản này, nhà đầu tư còn cần một số tiền rất lớn để vận hành, trong khi kinh doanh loại hình này đang rất chật vật.

Dưới góc nhìn của người nhiều năm trong nghề quản lý tài sản, ông Tuấn cho biết, nếu nhìn mức hạ giá từ ngân hàng giống như bán tháo, nhưng thực tế không hẳn như vậy, bởi ngân hàng rao giá gồm cả lãi lẫn gốc dồn vào một cục, như vậy khó đưa ra được giá trị thật để cung - cầu gặp nhau. Đó cũng là lý do vì sao nhiều tài sản ngân hàng phải rao vài chục lần, nhưng vẫn “ế hoàn ế”.

Hy vọng bất động sản sớm ấm lên

Bà Bùi Thị Thao Ly, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam cho rằng, lĩnh vực bất động sản nhìn chung vẫn còn rất nhiều khó khăn, hàng nghìn dự án cần được tháo gỡ pháp lý liên quan đến phương pháp định giá đất, quy hoạch và cấp thẩm quyền phê duyệt dự án… Vì vậy, việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thi hành từ 1/8/2024 này sẽ giúp đồng bộ hành lang pháp lý và là cú huých cho sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản.

Qua đó, góp phần quan trọng giúp giải tỏa áp lực nợ xấu cho lĩnh vực ngân hàng khi bất động sản chiếm tới 60% giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trong quý I/2024 và áp lực trả nợ trong 6 tháng cuối năm 2024 cũng như cả năm 2025 rất lớn khi chiếm khoảng 40% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong thời gian này.

ACBS cho biết, nợ xấu, nợ nhóm 2 và nợ tái cơ cấu đều có xu hướng tăng lên trong quý I/2024. Xét về tổng thể, tỷ lệ này đang thấp hơn giai đoạn Covid, nhưng xét riêng lẻ thì tỷ lệ nợ xấu (nhóm 3-5) và nợ nhóm 2 lại đang tăng lên đáng kể, cho thấy một lớp nợ xấu mới đang có dấu hiệu hình thành.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn quý II/2020-quý II/2021 và quý III/2021-quý I/2023, nợ tái cơ cấu giảm dần theo thời gian.

Tuy nhiên, theo nhận định của tổ chức này, từ quý II/2023 tới nay, nợ tái cơ cấu đang có xu hướng tăng dần. Trong khi đó, tỷ lệ LLR - dự phòng bao phủ nợ xấu - tiếp tục giảm sau khi tăng nhẹ vào quý IV/2023 cho thấy áp lực trích lập dự phòng của hệ thống ngân hàng vẫn còn khá lớn trong giai đoạn tới.

Nợ xấu vẫn tiếp tục là cơn đau đầu và trở thành một trong những thách thức lớn nhất của ngành ngân hàng trong năm 2024. Ngay trong quý đầu năm, số dư nợ xấu của phần lớn ngân hàng đều ghi nhận tăng và có tới 2/3 trong số ngân hàng niêm yết tăng 2 chữ số. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, vào cuối quý IV/2023, nợ xấu từng ghi nhận sự cải thiện đáng kể khi lần đầu tiên quay đầu giảm trong 8 quý liên tiếp.

Thế nhưng, bước sang quý đầu năm nay, nợ xấu của các ngân hàng tăng trở lại. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2024/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đến hết năm 2024 nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn.

VIS Rating nhận định, tốc độ cơ cấu lại khoản vay (xấp xỉ 1,2% tổng dư nợ) được kỳ vọng sẽ ổn định. Rủi ro tín dụng đến từ nhóm ngành bất động sản sẽ dần ổn định khi các vấn đề pháp lý dần được tháo gỡ và tiếp cận được nguồn vốn vay.

Tuy nhiên, VIS Rating cũng cho rằng, các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy cao với dòng tiền kinh doanh hồi phục chậm và đang vướng vào vấn đề pháp lý hoặc các dự án mang tính đầu cơ sẽ tiếp tục là rủi ro chính đối với chất lượng tài sản của ngành ngân hàng.

Nhưng theo VIS Rating, bộ đệm rủi ro vẫn sẽ ổn định khi khả năng tạo vốn nội bộ cải thiện và hỗ trợ tăng trưởng kinh doanh. Mặc dù lợi nhuận cải thiện sẽ hỗ trợ trích lập dự phòng và bổ sung vốn, mức vốn của ngành nhìn chung sẽ đi ngang trong năm 2024.

VIS Rating dự báo, tỷ lệ an toàn vốn của ngành ngân hàng vẫn sẽ ở mức thấp khoảng 11-12%. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu của các ngân hàng tư nhân thấp hơn trung bình ngành do phải mất nhiều thời gian hơn để cải thiện tỷ lệ dự phòng sau khi chất lượng tài sản sụt giảm mạnh năm 2023.

Tuy nhiên, tỷ lệ hình thành nợ xấu sẽ chậm lại nhờ khả năng trả nợ của khách hàng cải thiện khi điều kiện kinh doanh khả quan hơn và lãi suất thấp. Nợ xấu toàn ngành kỳ vọng sẽ giảm xuống 1,7-1,8% trong năm 2024 từ mức đỉnh 5 năm là 1,9% được ghi nhận vào cuối năm 2023.