Những quy định này được kỳ vọng sẽ giúp các tổ chức tín dụng thuận lợi hơn trong việc xử lý nợ xấu, nhất là trong bối cảnh nhiều tài sản đảm bảo "ế ẩm", thanh lý, hạ giá nhiều lần vẫn không tìm được người mua.

Tài sản thanh lý khó tìm người mua

Hoạt động rao bán thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ xấu thời gian qua diễn ra khá nhộn nhịp. Nhưng thực tế, nhiều tài sản đảm bảo giá trị lớn, đặc biệt là các bất động sản có giá trị hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng, dù đã được ngân hàng hạ giá sâu và rao bán nhiều lần vẫn không hấp dẫn người mua.

Điển hình như khoản nợ của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Thành An (VietinBank Thành An). Khoản nợ này mới đây được rao bán đấu giá lần thứ 6 với giá khởi điểm là 485 tỷ đồng, giảm hàng chục tỷ đồng so với lần rao bán gần nhất.

Tài sản này bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại Nha Trang.

Theo công bố của VietinBank, tổng dư nợ của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền lên đến 646,4 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc 485,9 tỷ đồng và nợ lãi hơn 160 tỷ đồng. Khoản nợ này được đảm bảo bằng 11 tài sản của Khách sạn Bến Du Thuyền và tất cả đều liên quan đến dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, Tp. Nha Trang, Khánh Hòa.

Liên quan đến dự án này, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) - Chi nhánh Đống Đa cũng đã rao bán lần thứ 11 tài sản thuộc Dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - Khu B tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, TP Nha Trang, Khánh Hòa. Giá khởi điểm theo thông báo mới nhất vào ngày 18/7/2024 là hơn 948 tỷ đồng, giảm đến 82 tỷ đồng so với mức giá rao bán hồi tháng 10/2023.

Theo các chuyên gia, việc bất động sản thanh lý khó bán xuất phát từ hai lí do.

Thứ nhất, người mua lo ngại về vấn đề pháp lý và tranh chấp liên quan đến tài sản.

Thứ hai, giá bán quá cao so với tình hình thị trường hiện tại khiến các nhà đầu tư tiềm năng không mặn mà.

Kỳ vọng xử lý nợ xấu thuận lợi

Tháng 6 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Theo các quy định mới có hiệu lực, từ ngày 1/8 tới đây, ngân hàng sẽ được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Lãnh đạo một ngân hàng cho biết đa phần các khoản nợ đều có tài sản đảm bảo, chủ yếu là bất động sản. Tuy nhiên, giá trị tài sản lớn đang là rào cản khiến ngân hàng khó tiếp cận được khách hàng. Trong khi đó, giá khởi điểm của các tài sản bất động sản mang đấu giá cũng không thể hạ đột ngột để hấp dẫn khách hàng bởi theo quy định, giá khởi điểm của mỗi lần đấu giá sau không được giảm quá 10% so với giá khởi điểm của phiên đấu giá trước.

"Do đó, quy định mới trao quyền cho ngân hàng có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là tài sản đảm bảo sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý nợ xấu. Hiểu một cách nôm na là một dự án gồm nhiều tòa nhà khác nhau đang là tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu, thì nay ngân hàng có thể tìm người mua 1 phần trong số tài sản này, chia nhỏ tài sản, chia nhỏ giá trị sẽ thuận lợi cho người mua tiếp cận hơn, thay vì phải mua toàn bộ khối tài sản lớn", vị lãnh đạo này đánh giá.

Thêm vào đó, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới không đòi hỏi dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trước đây mà chỉ cần có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền là có thể chuyển nhượng.

Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho biết trước khi Luật Các Tổ chức tín dụng được thông qua, việc chuyển nhượng 1 phần dự án không mấy dễ dàng do chưa có sự đồng bộ giữa các bộ Luật. Nhưng đến nay, việc chuyển nhượng từng phần dự án bất động sản đã rõ ràng hơn về phân công trách nhiệm pháp lý, từ đó sẽ giúp đẩy nhanh thời gian xử lý nợ xấu.

Luật Các Tổ chức tín dụng 2024 cũng cho phép mở rộng đối tượng và phạm vi mua bán nợ xấu, bao gồm cả việc mua nợ từ các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Điều này sẽ giúp xử lý những khoản nợ xấu đang vay tại nhiều ngân hàng, bao gồm cả ngân hàng trong và ngoài nước, vốn chưa được xử lý triệt để trước đây.

Hay như tại Luật Kinh doanh bất động sản, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ trước khi bán cho khách hàng. Thay vì như trước đây, chủ đầu tư thế chấp cả tòa nhà tại ngân hàng rồi bán từng căn hộ cho khách hàng; sau đó khách hàng lại mang căn hộ đi thế chấp vay vốn tại ngân hàng khác. Trong trường hợp chủ đầu tư hoặc khách hàng không có khả năng trả nợ, khoản nợ chuyển nhóm thành nợ xấu, sẽ phát sinh tranh chấp giữa 2 ngân hàng khi xử lý tài sản đảm bảo.

Bà Hoàng Thị Mai Thảo, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng SHB, đánh giá quy định mới trong Luật Các Tổ chức tín dụng sẽ tạo ra sự minh bạch cho thị trường, giúp khách hàng yên tâm hơn khi giao dịch bất động sản. Nếu có quá trình nợ xấu xảy ra, việc xử lý thu hồi nợ cũng sẽ được đảm bảo nhanh hơn nhờ có hành lang pháp lý rõ ràng.

Theo ước tính, trong 6 tháng đầu năm 2024, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã xử lý được gần 8.200 tỷ đồng nợ xấu, đạt 70% kế hoạch năm. Với những quy định mới trong Luật Các Tổ chức tín dụng 2024 cùng các luật mới được thông qua, việc xử lý nợ xấu và thanh lý tài sản đảm bảo kỳ vọng sẽ trở nên thuận lợi hơn, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thu hồi nợ hiệu quả. Đồng thời, những quy định này cũng giúp tạo ra sự minh bạch và niềm tin cho thị trường.