Thị trường bất động sản được đánh giá đã thoát đáy và chuẩn bị bước vào chu kỳ hồi phục.

Kế hoạch “phá băng”

Những khó khăn chung của kinh tế đã tạo ra những thay đổi lớn trong kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp địa ốc. Trong đó, một số doanh nghiệp dù có quỹ đất rất lớn, nhưng không thể chào sân sản phẩm từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023.

Đáng chú ý, loạt kế hoạch mới của doanh nghiệp bất động sản đã “lộ” rõ vào cuối năm 2023. Chiến lược về sản phẩm và cách tiếp cận với khách hàng cũng đã thay đổi rõ nét sau khoảng thời gian dài thị trường biến động.

Nam Long, Vingroup, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Đất Xanh, Danh Khôi, Phú Đông… đang cùng lúc tấn công thị trường bất động sản phía Nam với loạt kế hoạch mới sau khoảng thời gian im ắng và quan sát. Điều này đã tạo sự hưng phấn cho bức tranh bất động sản cuối năm qua.

Nếu Nam Long, Vingroup “giữ nhiệt” thị trường suốt từ đầu năm 2023 đến nay với động thái liên tục giới thiệu sản phẩm, thì gần đây, Hưng Thịnh, Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, Danh Khôi… mới “chịu” bắt nhịp thị trường cuối năm.

Nắm trong tay quỹ đất hơn 681 ha tại các địa phương, Nam Long là một trong số các doanh nghiệp địa ốc phía Nam đang có những chuyển động mạnh mẽ nhằm thích ứng với sự biến đổi của thị trường địa ốc. Đây cũng là doanh nghiệp từ cuối năm 2022 đến nay liên tục đưa sản phẩm ra thị trường bất chấp thách thức thanh khoản.

Mới đây, doanh nghiệp này đã phát động chiến dịch “đưa nhà dễ sở hữu trở lại”, đồng thời “bắt tay” hợp tác với các bên để tái khởi động các dự án. Động thái này cho thấy, Nam Long đã thích ứng với sự biến đổi của thị trường bất động sản. Cơ cấu sản phẩm vừa túi tiền, tập trung vào yếu tố ở thực để dễ tiếp cận với khách hàng được xem là chiến lược thông thái nhằm trụ vững trên thị trường.

Kế hoạch của doanh nghiệp này vẫn đang tiếp tục chinh phục các cột mốc mới. Dự kiến trong năm tới, Nam Long sẽ tiếp tục bổ sung nguồn cung ra thị trường với hàng ngàn sản phẩm nhà ở giá hợp lý dành cho khách hàng có nhu cầu ở thực tại TP.HCM và các tỉnh, thành phố như Long An, Đồng Nai, Cần Thơ…

Tương tự, Vingroup được cho là doanh nghiệp tạo năng lượng tích cực cho thị trường bất động sản phía Nam. Phân khu Groly Heights thuộc Vinhomes Grand Park chào thị trường quý II/2023 gây “chấn động” vì lượng đặt hàng cao. Tập đoàn này lại gây sốc với hàng chục ngàn lượt đặt giữ chỗ tại một dự án nghỉ dưỡng ở Phú Quốc giữa bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức. Kế hoạch “phá băng” bất động sản nghỉ dưỡng của “ông lớn” này đang tạo sự hưng phấn cho thị trường bất động sản cuối năm.

Sau thời gian im ắng, các hoạt động của Novaland xuất hiện ngày càng nhiều vào thời điểm cuối năm qua cũng đánh dấu sự “tái xuất” của doanh nghiệp này. Tại Dự án Aqua City (Đồng Nai) sau giai đoạn được gỡ vướng đã tái khởi động vào cuối tháng 6/2023 và được phép bán một số căn nhà từ đầu tháng 8/2023. Dự án NovaWorld Ho Tram đang được chỉ đạo đẩy nhanh thủ tục pháp lý; NovaWorld Phan Thiet hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ hạng mục…

Theo Novaland, với sự gỡ vướng quyết liệt của Chính phủ, doanh nghiệp đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trong quá trình phục hồi sản xuất - kinh doanh. Trong giai đoạn phục hồi, tập đoàn này linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai các dự án mới phù hợp với tình hình hiện tại.

Mặc dù quay lại “đường đua”, nhưng thanh khoản dự án của Novaland chưa nhận được sự quan tâm nhiều từ cộng đồng. Xem ra, sau một thời gian im ắng trên thị trường, tập đoàn này vẫn chưa lấy lại được niềm tin và phong độ như xưa.

Dù kế hoạch cuối năm chưa rõ ràng như các đơn vị khác, nhưng Hưng Thịnh cũng đánh động thị trường khi ký kết hợp đồng tín dụng hạn mức 5.000 tỷ đồng với LPBank. Gói tín dụng này là nguồn vốn mà LPBank tài trợ cho các dự án bất động sản của Tập đoàn Hưng Thịnh và các công ty thành viên, giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho Tập đoàn và công ty thành viên, cùng hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang thi công dang dở. Điều này ngầm hiểu rằng, từ cuối năm 2023 trở đi, khi các dự án có vốn triển khai, thì Hưng Thịnh cũng trở lại “đường đua” với loạt kế hoạch mới, đúng với phong thái của một “ông lớn” trên thị trường địa ốc phía Nam.

Những hoạt động xuyên suốt của Masterise Home với vô số kế hoạch kinh doanh cũng đang khuấy động thị trường bất động sản phía Nam. Từng đưa ra loạt chính sách bán hàng được xem là “khuấy đảo” thị trường, đơn vị này đã kích thích nhu cầu mua ở thực trở lại bất chấp những thách thức thanh khoản. Cuối năm 2023, Masterise Home dành nhiều kế hoạch cho việc bàn giao dự án tại Hà Nội và TP.HCM.

Sau khoảng thời gian im hơi, Phát Đạt cũng bắt nhịp thị trường cuối năm với một số động thái đáng chú ý. Cụ thể, đầu tháng 10/2023, Phát Đạt công bố quyết định của UBND tỉnh Bình Định về việc giao đất, cho thuê đất (đợt 1) để thực hiện Dự án Khu dân cư Bắc Hà Thanh tại xã Phước Thuận, huyện Tuy Phước, Bình Định. Dự án có quy mô 43,16 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2.343 tỷ đồng, sẽ bao gồm các sản phẩm nhà phố, đất nền, shophouse…

Phú Đông, doanh nghiệp chuyên về phát triển dòng sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiền, cũng đang ấp ủ kế hoạch bung sản phẩm mới ra thị trường. Đó là căn hộ Phú Đông SkyOne tại Dĩ An, Bình Dương với quy mô hơn 700 căn, giá dự kiến trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn.

Đất Xanh, Vạn Phúc, TNR Holdings, Pi Group, Khang Điền, Thang Long Real Group… cùng một số doanh nghiệp bất động sản khác tại phía Nam cũng đang tìm cách trở lại thị trường sau khoảng thời gian chờ đợi, nghe ngóng và quan sát. Dù thanh khoản thị trường chưa bùng nổ, nhưng động thái chuẩn bị cho loạt kế hoạch mới của doanh nghiệp khiến bức tranh thị trường bất động sản thêm “ấm”.

Triển vọng năm 2024

Báo cáo về tâm lý và xu hướng tiêu dùng năm 2024 của Batdongsan.com.vn, có tới 65% người được khảo sát dự định mua nhà trong năm tới và 60% người dự định mua để đầu tư. Loại hình được quan tâm chủ yếu là chung cư (24%) và đất thổ cư (26%).

Các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản đã thoát đáy và chuẩn bị chu kỳ hồi phục vào năm 2024. Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư xuống tiền với những sản phẩm chất lượng, pháp lý chuẩn.

Vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường ách tắc qua nhiều năm, đặc biệt 2023 được xem là năm “ngấm đòn” khi số Dự án mới ra mắt thị trường giảm kỷ lục.

Một số chuyên gia phân tích thị trường cho rằng, đà giảm giá của các phân khúc đầu tư, đầu cơ, nhất là sản phẩm cao cấp, có thể tiếp tục kéo dài sang năm 2024, nhưng mức độ dần thu hẹp. Trong đó, sản phẩm chung cư vẫn ở trạng thái thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property, đà cắt lỗ của các phân khúc đầu tư, đầu cơ như đất nền, biệt thự, liền kề vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng đã qua giai đoạn giảm sâu nhất. Tuy nhiên, các phân khúc này không phải ưu tiên thanh khoản thị trường, nên trong năm 2024, diễn biến giảm giá sẽ là xu hướng chung.

Nhiều chuyên gia nhận định, đất nền vùng ven, nhất là khu vực gần Vành đai 4 (Hà Nội) và một số địa phương theo trào lưu “bỏ phố về rừng” từng bị đẩy giá tăng đột biến trong năm 2021-2022, có thể giảm tiếp 10-20% trong năm 2024 để có thanh khoản. Phân khúc biệt thự, liền kề ven Hà Nội giảm 50-60% hồi đầu năm 2023 và giảm tiếp 20-30% trong những tháng cuối năm, song mức giảm này vẫn khá thấp so với tốc độ tăng khi thị trường đạt đỉnh hai năm trước, nên mặt bằng chung vẫn neo ở ngưỡng cao.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể khiến mức độ quan tâm với phân khúc này sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng có chiều hướng giảm, nhất là với những lô đất lớn.

Trong khi đó, giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý IV/2024 và kéo sang quý I/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường ách tắc qua nhiều năm, đặc biệt 2023 được xem là năm “ngấm đòn” khi số dự án mới ra mắt thị trường giảm kỷ lục. Điều này lý giải cho hiện tượng giá nhà ở vẫn neo cao và lệch pha tập trung vào phân khúc cao cấp.

Theo ông Võ, nếu Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng có thể được hoàn thiện và thông qua trong năm 2024, thì thời điểm địa ốc chuyển mình có thể bắt đầu 1-2 năm sau đó, bởi thị trường cần thời gian để “thẩm thấu” luật mới.

Như vậy, thời điểm phục hồi thị trường bất động sản phụ thuộc vào việc hoàn thiện pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi, nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết, thì chu kỳ mới không kéo dài được lâu.

“Nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài. Khi đó, muốn kéo lên sẽ rất khó”, ông Võ chia sẻ.