Thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tích cực hơn so với đầu năm. Ảnh tư liệu

Kỳ vọng cải thiện doanh số

Trong báo cáo mới nhất của VIS Rating về ngành bất động sản (BĐS) nhà ở, Công ty cho biết, những chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối năm 2022 dẫn đến doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư (CĐT) sụt giảm trong quý I/2024. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối năm 2023, VIS Rating kỳ vọng, doanh số bán hàng và dòng tiền của các CĐT sẽ cải thiện nhẹ trong 12 - 18 tháng tới, khi các dự án mới mở bán.

Bên cạnh đó, VIS Rating nhận định, việc tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng hay thị trường trái phiếu sẽ là yếu tố quan trọng giúp các CĐT duy trì được tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và nghĩa vụ trả nợ đáo hạn lớn.

Trong những năm vừa qua và trong quý I/2024, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì cao so với các nước trong khu vực, phản ánh qua mức tăng trưởng lớn về cho vay mua nhà. Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng BĐS như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở mạnh mẽ trong những năm tới.

Bên cạnh đó, khung pháp lý BĐS mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về BĐS được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025. Trong số các CĐT niêm yết, chỉ số ít các doanh nghiệp lớn trong nước có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024.

Nhiều CĐT vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các dự án như Mê Linh Central, đô thị Lideco (Hà Nội) và tòa nhà SJC, Spirit of Saigon (TP. Hồ Chí Minh), dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.

VIS Rating kỳ vọng, Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các CĐT giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Giảm sức ép tài chính

Việc tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng và thị trường trái phiếu sẽ là yếu tố quan trọng giúp các CĐT duy trì được tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và nghĩa vụ trả nợ đáo hạn lớn.

Theo đó, tỷ lệ đòn bẩy của các CĐT sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, với chỉ số nợ/ lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) tăng lên mức 3,4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng. Khả năng trả nợ của các CĐT cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

Các CĐT dựa một phần vào dòng tiền trả trước từ khách hàng để tài trợ cho việc phát triển dự án. Đơn cử, trong quý I/2024, các chủ đầu tư như VHM, KDH, NLG và HPX đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, phần lớn các CĐT còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó, sẽ cần nguồn vốn vay mới.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025. Tại Việt Nam, VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng 16 - 18% trong năm 2024, tiếp nối đà tăng từ năm trước. Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các CĐT BĐS cũng ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, đạt 28.300 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.

Ngoài ra, các CĐT niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024.

“Nếu thành công, chúng tôi kỳ vọng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là: 75.000 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90.000 tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết” - VIS Rating nhận định.