Dự án đình đám Aqua City vẫn chưa hết nóng. Mới đây, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã công bố kết luận điều tra giai đoạn 2 vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Kết quả điều tra xác nhận, xuất phát điểm của dòng tiền khống trái phiếu An Đông là từ khoản tiền 1.980 tỷ đồng do SCB giải ngân dự án Aqua City.

Cái tên Aqua City lâu nay vẫn được “ngầm định” trên thị trường bất động sản là dự án sống còn của Novaland (NVL). Do vậy, ngay khi thông tin công bố, Novaland vội lên tiếng, giải thích chỉ làm một số dự án thành phần trong tổng thể quy hoạch dự án Aqua City, và các dự án này do Novaland mua lại từ chủ đầu tư cấp 1.

Chủ đầu tư cấp 1 của dự án là HTX Dịch vụ nông nghiệp tỉnh Đồng Nai (DonaCoop) được thành lập tháng 10/2005 từ sự kết hợp của 9 hợp tác xã trong liên minh HTX tỉnh Đồng Nai, do ông Bùi Thanh Trúc làm Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc.

Đứng ra kết hợp 9 hợp tác xã hoạt động nhỏ lẻ, không đủ sức cạnh tranh thực hiện các dự án lớn, nhưng DonaCoop lại được UBND tỉnh Đồng Nai ưu ái giao thực hiện loạt dự án lớn, trong đó có dự án khu đô thị Long Hưng quy mô hơn 1.500ha, bao gồm phân khu C4.

Theo quy hoạch, phân khu C4 có 4 khu đô thị là khu đô thị Waterfront (366,6ha), khu đô thị Aqua City (305ha), khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù Lao Phước Hưng (286ha) và khu dân cư Long Hưng (227,7ha).

Để thực hiện dự án quy mô hàng nghìn hecta, DonaCoop đi tìm đối tác. Năm 2008, ngay sau khi quy hoạch 1/5000 khu đô thị sinh thái Long Hưng được lập, DonaCoop bắt tay hợp tác với Tập đoàn Keppel Land (Singapore) và CTCP An Phú Long, thành lập công ty liên doanh để phát triển đô thị Waterfront với số vốn đăng ký ban đầu 750 USD.

Song song với đó, liên doanh thứ 2 được thành lập giữa DonaCoop, VinaCapital (Anh quốc) và CTCP An Phú Long. Công ty liên doanh phát triển bất động sản Aqua City ra đời với vốn đầu tư 550 triệu USD.

Ở cả 2 dự án hợp tác với đối tác nước ngoài này, cơ cấu góp vốn gồm DonaCoop (30%); cổ đông nước ngoài (50% - là VinaCapital hoặc Keppel Land) và An Phú Long (20%).

Nếu chú ý về mốc thời gian, DonaCoop thành lập tháng 10/2005; năm 2007 quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000 phân khu C4 được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt. Chỉ hơn 1 năm sau đó, năm 2008, DonaCoop đã làm việc với các đối tác ngoại để lập liên doanh góp vốn làm dự án...

Một liên minh HTX non trẻ đã được UBND tỉnh giao dự án “khủng” khiến giới bất động sản lúc đó xôn xao.

Nói về 2 công ty liên danh thực hiện các dự án của DonaCoop này:

Liên danh số 1 Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai thành lập tháng 4/2008 với tỷ lệ góp vốn như thỏa thuận: 50-30-20 theo thứ tự là Keppel, DonaCoop và An Phú Long. Vốn điều lệ ban đầu 2.400 tỷ đồng tương ứng 150 USD.

Năm 2017, Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai quyết định chia tách thành 2 công ty mới: Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai và Công ty TNHH Thành phố Waterfront Dona.

Nhánh 1 là Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai hiện hữu, giảm vốn điều lệ xuống một nửa (1.200 tỷ đồng), do Keppel “ôm” hết 100%, bóng dáng của nhà đầu tư cấp 1 DonaCoop tại liên danh này đã hoàn toàn biến mất. Theo quy hoạch ban đầu, nhánh 1 này quản lý và thực hiện phần dự án có quy mô diện tích khoảng 181ha, tổng mức đầu tư gần 6.397 tỷ đồng.

Tháng 4/2019, phía Keppel giảm tỷ lệ sở hữu xuống 30%, phần còn lại do CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) tiếp nhận (70%). Tháng 6/2020 công ty này tăng vốn lên 2.050 tỷ đồng.

Cơ cấu cổ đông bị phá vỡ vào tháng 11/2020 khi Nam Long bán 34,9% vốn điều lệ cho một doanh nghiệp của Nhật, giảm tỷ lệ sở hữu xuống 35,1% trước khi mua lại toàn bộ phần vốn của Keppel mấy tháng sau đó.

Sau 13 năm đồng hành, Keppel chính thức rút vốn, Nam Long nâng tỷ lệ sở hữu lên 65,1%, còn cổ đông Nhật Bản vẫn giữ nguyên 34,9%. Tháng 4/2021 ông Trần Thanh Phong được giới thiệu là Chủ tịch HĐQT. Tháng 8/2022 công ty tăng vốn lên thành 2.587 tỷ đồng. Ông Trần Thanh Phong là Phó Chủ tịch HĐQT của Nam Long.

Mua lại cổ phần từ Keppel, Nam Long cho biết, tiếp nhận dự án với quy mô diện tích khoảng 170ha, và làm thủ tục đổi tên dự án thành Izumi City.

Phối cảnh dự án Izumi City của Nam Long trên nền dự án Waterfront Đồng Nai

Nhánh 2 là công ty Waterfront Dona, ông Bùi Thanh Trúc làm Chủ tịch HĐQT, vốn điều lệ 1.200 tỷ đồng. Tháng 6/2021 công ty giảm vốn xuống còn 150 tỷ đồng rồi lại tăng gấp 10 lần, lên 1.500 tỷ đồng vào tháng 11/2021. Mới đây, tháng 6/2023 công ty lại giảm vốn điều lệ xuống còn 500 tỷ đồng.

Như vậỵ, dự án khu đô thị Waterfront 366,6ha đã bị “xé” ra nhiều khu nhỏ, do các doanh nghiệp mua lại từ chủ đầu tư cấp 1 DonaCoop hoặc mua lại từ các chủ đầu tư thứ cấp. Một trong số đó là sự hiện diện của Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Vallley - đơn vị này đã mua lại một phần dự án có diện tích 85ha. Một phần diện tích dự án do Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai thực hiện đã được chuyển giao cho Nam Long (quy mô khoảng 170ha)...

Ảnh waterpointnamlong.com.vn

Liên danh số 2 thực hiện dự án Aqua City (305ha) - liên danh lập với VinaCapital: CTCP Thành phố Aqua, thành lập tháng 4/2008. Công ty do ông Bùi Thanh Trúc là chủ tịch HĐQT; ông Don Di Lam và ông David Edward Blackhall là thành viên HĐQT. Vốn điều lệ ban đầu 1.765 tỷ đồng.

Tháng 3/2017 liên doanh này cũng chia tách doanh nghiệp thành 2 nhánh: CTCP Thành phố Aqua và Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona.

Nhánh thứ nhất: CTCP Thành phố Aqua, cũng chính là Công ty TNHH Thành phố Aqua ngày nay, giảm vốn điều lệ xuống 845,21 tỷ đồng.

Tháng 4/2018 ông Don Di Lam lên làm Chủ tịch HĐQT. Cũng trong thời gian này, gần 98% vốn điều lệ được chuyển cho nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy vậy, sau đó VinaCapital quyết định thoái vốn khỏi dự án, và Bất động sản Bạch Kim vào tiếp nhận cổ phần rồi lại chuyển giao cho CTCP Đầu tư Tường Vinh Phát. Bà Nguyễn Thị Thu Hương lên làm Chủ tịch HĐQT vào tháng 6/2018 và sau đó là ông Bùi Đạt Chương lên làm Chủ tịch HĐQT. Đây cũng là năm đón nhận sự xuất hiện của Tập đoàn Novaland.

Tháng 6/2019 công ty có sự thay đổi, cơ cấu cổ đông gồm Công ty Cát Đại Cát (30%) và The Prince Residence (70%).

Cùng với việc tách đôi công ty, dự án Aqua City, năm 2017 cũng được tách ra 2 thành phần, trong đó CTCP Thành phố Aqua là chủ đầu tư thực hiện dự án Aqua City quy mô 110,5ha và Công ty Thành phố Aqua Dona triển khai dự án với phần diện tích còn lại (194,5ha).

(Thành phố Aqua tiếp quản và thực hiện phần dự án Aqua City có diện tích 110,5ha)

Ở nhánh thứ 2, Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona thành lập tháng 3/2017 cũng do ông Bùi Thanh Trúc (022112844 - 075063000188) làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, vốn điều lệ hơn 920 tỷ đồng. Chủ doanh nghiệp được xác định DonaCoop, do ông Bùi Thanh Trúc nhận ủy quyền 100% vốn. Aqua Dona tiếp nhận và thực hiện phần dự án Aqua City có diện tích 194,5ha.

Aqua Dona của đại gia Bùi Thanh Trúc không “trụ” được lâu. Tháng 3/2021 Aqua Dona quyết định bán một phần dự án cho Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh.

Ngay khi nhận chuyển nhượng dự án, tháng 4/2021, BĐS Tường Minh có ngay 2 hợp đồng thế chấp tại Vietinbank (CTG). Tài sản thế chấp là toàn bộ quyền tài sản, lợi ích từ việc tổ chức kinh doanh tại lô đất dự án khu đô thị Aqua Marina 44,7ha. Tài sản này được thế chấp tại Vietinbank (CTG).

Quay trở lại với Aqua Dona, chuyển một phần dự án qua tay Tường Minh, Aqua Dona giảm vốn: Tháng 6/2021, vốn điều lệ giảm về 326 tỷ đồng song đến tháng 11/2021 lại tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng và hơn 1 năm sau, tháng 7/2023 lại giảm vốn xuống 500 tỷ đồng.

Tường Minh cũng là một trong số những doanh nghiệp liên quan dự án Aqua City mà Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP HCM yêu cầu Sở Tài nguyên môi trường cung cấp hồ sơ, thông tin tài liệu vào tháng 5/2024 vừa qua.

Cái tên Tường Minh cũng không xa lạ. Công ty Bất động sản Tường Minh thành lập tháng 11/2014, ban đầu do anh em ông Bùi Thành Nhơn, Bùi Đạt Chương làm Chủ tịch HĐQT thay nhau làm Chủ tịch HĐQT.

Ông Bùi Thành Nhơn và Bùi Thanh Trúc

Tường Minh có vốn điều lệ gần 300 tỷ đồng, do Bất động sản Ngọc Uyên góp 75,53% và Bất động sản Ngọc Minh góp 24,47%. Cả 2 công ty Ngọc Minh, Ngọc Uyên này đều có cùng 1 địa chỉ đăng ký ban đầu với Tường Minh. Tháng 5/2016, có đến 99,99% vốn điều lệ chuyển sang cho Novaland, đánh dấu sự xuất hiện tiếp theo của Novaland tại phần này của dự án Aqua City.

Tháng 10/2020 công ty tăng vốn điều lệ lên 730 tỷ đồng, lên gần 1.300 tỷ đồng vào tháng 11/2020 và tiếp tục lên gần 1.900 tỷ cũng trong cùng thời gian.

Như vậy chỉ trong một thời gian, bóng dáng chủ đầu tư cấp 1 DonaCoop đã dần mờ nhạt, chuyển nhượng phần lớn diện tích đất tại dự án Aqua City (305ha) cho các đối tác.

Chưa thống kê bao nhiêu phần đất tại dự án Aqua City ban đầu được chuyển nhượng, nhưng có ít nhất hai đơn vị tiếp cận dự án từ DonaCoop là Thành phố Aqua (110,5ha) và Công ty Bất động sản Tường Minh.

Với Tường Minh, thông tin cho thấy tháng 4/2021 thế chấp tài sản tại lô đất 44,7ha Aqua Marina tại ngân hàng Vietinbank. Ngoài ra, mới đây tháng 10/2023 UBND tỉnh Đồng Nai thông báo thu hồi lô đất 167.527m2 để giao cho Tường Minh do đã thực hiện mua lô đất này.

Còn tiếp kỳ 3: Bí ẩn Bùi Thanh Trúc, vị đại gia ‘số đỏ’ nhận loạt dự án khủng

Xem thêm tại nguoiquansat.vn