Tín dụng BĐS tăng, rủi ro tăng

Trong giai đoạn 2019-2023, tín dụng BĐS luôn có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Năm 2019 tăng 23,3%, năm 2020 tăng 12,1%, năm 2021 tăng 15,7%, năm 2022 tăng 23,9%, năm 2023 tăng 11,8%.

Với năm 2024, tính đến cuối tháng 9, dư nợ cho vay BĐS đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Tính con số, trong 9 tháng năm 2024, ngân hàng đã bơm ra thị trường BĐS hơn 280.000 tỷ đồng. Đáng lưu ý, tín dụng kinh doanh BĐS vẫn tăng mạnh (tăng 16%) trong khi tín dụng BĐS tiêu dùng (cá nhân vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng BĐS cũng giảm từ mức 65% trong những năm trước xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh BĐS tăng từ 35% lên 40%.

Báo cáo tài chính quý III/2024 của các ngân hàng cũng hé lộ “khẩu vị” tín dụng BĐS có sự khác biệt. Tại Techcombank, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS đạt gần 210 nghìn tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm và chiếm tới gần 35% tổng dư nợ. VPBank có dư nợ tín dụng BĐS đạt gần 165 nghìn tỷ đồng, tăng 43,5% và chiếm gần 26% tổng dư nợ. Còn dư nợ tín dụng BĐS tại MB đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng. Dư nợ tín dụng BĐS của HDBank đạt 61,2 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng.

Đặc biệt, Ngân hàng Quốc tế (VIB) và Ngân hàng Kiên Long ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS cao kỷ lục, tăng lần lượt là 275% và 172% so với đầu năm.

Theo các chuyên gia, ngay cả khi thị trường BĐS sôi động, thanh khoản tốt thì rủi ro tín dụng BĐS cũng không hề nhỏ. GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, nhìn nhận tín dụng BĐS đang tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn cho các ngân hàng. Các khoản vay BĐS chủ yếu là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối trong cấu trúc tài chính của các ngân hàng, tăng nguy cơ cho hệ thống tài chính.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra khi dòng vốn ngân hàng “bơm” nhiều vào BĐS, mà bài học nhãn tiền qua các giai đoạn khủng hoảng của thị trường vẫn hiện diện.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cũng cảnh báo rằng lịch sử đã chứng minh tính chu kỳ của thị trường BĐS, với những "bong bóng" hình thành khi dòng vốn đổ vào quá mức, dẫn đến cung vượt cầu. Điển hình là các cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, năm 2008, còn tại Việt Nam là giai đoạn 2011-2012 và năm 2022, đều có bóng dáng của BĐS phía sau.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, nhắc lại tín dụng BĐS luôn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng bởi phụ thuộc vào diễn biến khó đoán định của thị trường nhà đất. Ngân hàng có thể rủi ro về thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng lại cho vay trung và dài hạn theo các dự án BĐS.

Khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền, không thể trả nợ đúng hạn. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng, khiến tỷ lệ nợ xấu gia tăng.

Hơn nữa, việc tín dụng kinh doanh BĐS tăng nhanh còn tín dụng BĐS tiêu dùng giảm tốc cũng cho thấy dòng tín dụng đang tập trung nhiều ở phía cung (tức các chủ đầu tư), trong khi phía cầu đang giảm (tức người mua nhà). Điều đó cho thấy sức mua của thị trường đang có phần chững lại, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi cung - cầu đang lệch pha. Việc tín dụng kinh doanh BĐS tăng cao đồng nghĩa với việc rủi ro sẽ tập trung, chứ không phân tán như đối với các khoản cho vay BĐS tiêu dùng.

Rủi ro càng lớn hơn khi thị trường BĐS đang tồn tại nhiều bất cập. Đa phần các sản phẩm BĐS được cung cấp ra thị trường hiện đều thuộc phân khúc BĐS cao cấp, giá BĐS tăng nhanh vượt quá thu nhập, khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Điều đó dẫn tới thanh khoản của thị trường thấp, kéo theo đó là vấn đề dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS.

Để BĐS giảm phụ thuộc vốn ngân hàng

Theo giới chuyên gia, thị trường BĐS muốn cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu, vốn từ các nhà đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài chứ không chỉ vốn ngân hàng. Vì vậy, bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng để phân tán được rủi ro cho ngân hàng. Và do đó, nhà quản lý cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư BĐS để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường, giảm dần sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này, đặc biệt qua các hoạt động mua bán, sáp nhập dự án với sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế cần được đẩy mạnh.

Đặc biệt, điểm nghẽn lớn nhất với BĐS hiện nay là cần phải có chính sách giúp doanh nghiệp BĐS “khơi thông” nguồn vốn từ trái phiếu, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, gợi ý quỹ tín thác có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án BĐS mới trên ý tưởng, với số tiền chỉ vài triệu đồng.

Ở góc độ ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng các ngân hàng cần nắn dòng chảy tín dụng sang phân khúc trung cấp, bình dân, thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính Trường Đại học Nguyễn Trãi - cho hay, hiện đa phần nguồn cung trên thị trường là các sản phẩm BĐS ở phân khúc cao cấp. Các dự án BĐS cao cấp đều "ngốn" lượng vốn lớn, chủ đầu tư thường cơ cấu tỷ lệ vay nợ cao. Khi phần lớn tín dụng tập trung vào BĐS cao cấp, nợ xấu tiềm ẩn dễ xuất hiện nếu tình hình kinh tế có dấu hiệu suy giảm hoặc thị trường BĐS gặp khó khăn.

GS.TS Phạm Hồng Chương cũng cho rằng, cần mở rộng nguồn vốn tín dụng ngân hàng với các tiêu chí cho vay linh hoạt hơn, phù hợp với từng phân khúc BĐS và tránh tập trung vào các dự án cao cấp. Thay vào đó, ngân hàng nên ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các dự án thương mại có hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, không có quy định cấm cho vay BĐS song các ngân hàng cần đảm bảo nguyên tắc hoạt động, an toàn để làm sao khi người dân rút tiền vẫn sẵn sàng khả năng chi trả.