Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ báo doanh thu và lợi nhuận sụt giảm, nhiều doanh nghiệp địa ốc như Novaland, Vinhomes… lại ghi nhận kết quả kinh doanh năm 2023 đầy bất ngờ.

Nhiều doanh nghiệp lớn 'hồi sức'

Mới nhất, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL) công bố báo cáo tài chính quý IV/2023 với doanh thu giảm nhưng lợi nhuận bất ngờ tăng mạnh lên mức cao nhất trong 3 năm qua, đạt hơn 1.640 tỷ đồng, cao gấp gần 13 lần so với cùng kỳ năm 2022. Luỹ kế cả năm 2023, Novaland khi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 685 tỷ đồng (thấp hơn mức 2.181 tỷ đồng trong năm trước).

Thông tin Novaland lãi lớn trong quý IV, qua đó kéo lợi nhuận cả năm đi lên là khá bất ngờ bởi thị trường bất động sản vẫn trầm lắng và doanh nghiệp phải nỗ lực gom góp trả nợ trong năm vừa qua, chưa kể nhiều dự án còn vướng.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc như Novaland, Vinhomes… ghi nhận kết quả kinh doanh năm 2023 đầy bất ngờ.

Một trường hợp cũng gây bất ngờ là Vinhomes (VHM) của tỷ phú Phạm Nhật Vượng. Doanh nghiệp này báo lãi sau thuế năm 2023 đạt 33.300 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước nhờ doanh thu tăng.

Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quy đổi đạt 121.400 tỷ đồng, tăng 49% so với năm 2022, phần lớn nhờ bàn giao 9.800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Doanh nghiệp cũng ghi nhận tổng tài sản tăng 24% lên 447.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu tăng 23% lên 182.000 tỷ đồng tính tới cuối năm 2023.

Một trường hợp khác là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) báo lãi trước thuế 65 tỷ đồng và lãi sau thuế 109 tỷ đồng trong quý IV. Kết quả này cải thiện rõ rệt so với khoản lỗ của cùng kỳ năm trước lần lượt trước và sau thuế là -72 tỷ đồng và -186 tỷ đồng.

Công ty đã khép lại năm 2023 với khoản lãi trước thuế 582 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần và lãi sau thuế 460 tỷ đồng, tăng gấp 4,8 lần so với năm trước. Đây cũng là mức lãi sau thuế cao nhất 5 năm qua và cao thứ 2 lịch sử (chỉ thua năm 2018: 565 tỷ đồng); trong đó lợi nhuận thuộc về công ty mẹ là 175 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hàng tồn kho giảm 46%, còn 2.014 tỷ đồng, chiếm 21,6% tài sản, tập trung tại các dự án: The Westgate (1.379 tỷ đồng), The Standard (304 tỷ đồng), The Signal (233 tỷ đồng), The Sóng (56 tỷ đồng)…

Hay như CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) ghi nhận hoạt động kinh doanh cốt lõi âm 44 tỷ đồng trong quý IV/2023 nhưng thoát lỗ và ghi nhận khoản lãi hơn 7 tỷ đồng nhờ khoản hợp tác đầu tư.

CTCP Bất động sản Thế Kỷ - Cen Land (CRE) cũng ghi nhận kết quả bớt bi đát hơn trong quý IV/2023 khi ghi nhận lãi trở lại nhưng mức khá khiêm tốn với 1 tỷ đồng.

Cổ phiếu bất động sản sẽ "ấm" hơn?

Khá nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh. Tuy nhiên, có một điểm tích cực là các doanh nghiệp đã bớt lỗ hơn do tiết giảm chi phí, co gọn hoạt động và tăng cường bán, chuyển giao tài sản để tái cấu trúc doanh nghiệp sau vài năm khó khăn vừa qua.

Trừ các doanh nghiệp lớn với nhiều nghiệp vụ tái cấu trúc khác nhau, các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ cũng đã ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về doanh thu. Dù vẫn chưa thể so được với các năm trước nhưng cũng phần nào cho thấy sự ấm lên của thị trường bất động sản nói chung.

Trên thị trường chứng khoán, “bức tranh” toàn cảnh về giá cổ phiếu bất động sản cũng không còn bi quan.

Theo thống kê, chỉ có 21 mã cổ phiếu bất động sản niêm yết giảm giá trong năm 2023; 2 cổ phiếu đứng giá với mức giảm chưa tới 1% và còn lại 59 mã tăng giá, thậm chí có 7 mã tăng trên 100%.

Mức tăng “khủng” nhất 166% thuộc về cổ phiếu VC7 của CTCP Tập đoàn BGI; cổ phiếu DTD (Đầu tư Phát triển Thành Đạt), QCG (Quốc Cường Gia Lai) cũng có mức tăng “ngang ngửa”, lần lượt là 161% và 159%. Tiếp đến là VPH của Vạn Phát Hưng (113%), PDR (105%), SZC của Sonadezi Châu Đức (104%), TCH của Hoàng Huy (102%).

Đáng chú ý, mặc dù khép lại năm 2023 với mức tăng chỉ 23% cả năm nhưng cổ phiếu NVL của Novaland cũng ghi nhận sự bứt phá ngoạn mục. Giá cổ phiếu này liên tục kéo dài đà giảm từ cuối năm 2022, rồi chạm đáy vào đầu tháng 3/2023, thấp nhất kể từ khi niêm yết, nhưng chỉ trong 6 tháng sau đó đã tăng gấp đôi, lên quanh mốc 22.000 đồng/cp đầu tháng 9.

Dù vậy, cũng cần nhìn nhận rằng, nhóm cổ phiếu bất động sản tuy hồi phục đôi chút nhưng vẫn cách xa đỉnh cũ, thậm chí một số cổ phiếu đầu ngành đã chững lại rõ rệt trong thời gian gần đây. Trên thực tế, những khó khăn của ngành bất động sản xuất hiện từ năm 2022 đã khiến loạt cổ phiếu địa ốc chia đôi giá, vốn hoá "bay hơi" hàng nghìn tỷ đồng.

Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản còn khó khăn và tiếp tục phải tái cơ cấu nợ trong 2024.

Novaland cho biết trong năm 2024, doanh nghiệp này tiếp tục hoàn tất tái cơ cấu nợ, tập trung phối hợp cùng địa phương và các bộ ban ngành tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án để triển khai tiếp các hoạt động xây dựng. Bên cạnh đó, tập đoàn cũng giữ nhịp thi công các dự án được tháo gỡ pháp lý trong thời gian qua để bàn giao nhà cho khách hàng.

Theo Chứng khoán MB (MBS), các doanh nghiệp địa ốc có dự án lớn sẽ được hưởng lợi nhờ Luật Đất đai (sửa đổi) khi định giá đất trở nên rõ ràng hơn, dự án sẽ nhanh triển khai hơn. Doanh nghiệp cũng được trả tiền thuê đất hàng năm, thay vì trả một lần như hiện tại.

Trong báo cáo chiến lược năm 2024, Chứng khoán VNDirect đánh giá, những nút thắt trên thị trường bất động sản đang dần được nới lỏng.

Trước hết, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ quyết liệt nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường. Hiệu quả của chính sách được thể hiện rõ qua số lượng dự án được gỡ vướng ngày càng tăng.

Cuối cùng là những thách thức về nguồn vốn đã dịu lại, các doanh nghiệp đã tiến hành cơ cấu lại nợ để cải thiện tình hình tài chính.

Ngoài ra, một thông tin đáng chú ý nữa là vốn FDI đăng ký và giải ngân đồng loạt tăng trong tháng 1. Trong đó, có tới 1,27 tỷ USD chảy vào lĩnh vực bất động sản, gấp đôi cùng kỳ. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là “miếng bánh hấp dẫn” trong mắt các doanh nghiệp nước ngoài. Dự báo đà hồi phục của nhóm này sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ trong năm 2024.

Dù vậy, vẫn thật khó để xác định liệu rằng giá cổ phiếu bất động sản đã qua “cơn bĩ cực” nhất hay chưa, bởi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều ẩn số, nên cần theo dõi sát sao tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhất là hướng xử lý các vấn đề nội tại. Nhà đầu tư được khuyến nghị nên thực hiện chiến thuật “ra - vào” linh hoạt, vì doanh nghiệp có thể cần thời gian dài để phục hồi.

Hải Giang