Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, từ 4/10 đến cuối năm 2024, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn là 78.878 tỷ đồng. Trong đó, có 43,5% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 34.317 tỷ đồng.

Rủi ro với thị trường

Giới phân tích cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn ở mức cao sẽ buộc nhiều doanh nghiệp phải tiếp tục tái phát hành để huy động vốn trong quý IV năm nay. Theo đó, hoạt động phát hành và mua lại trái phiếu sẽ tiếp tục diễn ra sôi động. Mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn ở mức cao, đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Lãi suất của nhóm ngân hàng có thể tăng nhẹ khi đã chạm đáy và lãi suất huy động đã tăng trở lại.

Vì vậy, áp lực đáo hạn của nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị trái phiếu đáo hạn và chậm trả trong quý IV sẽ là một yếu tố rủi ro đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán, đặc biệt nếu thị trường bất động sản không phục hồi như kỳ vọng.

Áp lực đáo hạn của nhóm bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn.

Trong báo cáo vừa phát hành, Chứng khoán KIS nhận định trong 3 năm trở lại đây, việc huy động vốn qua thị trường trái phiếu đang gặp khó khăn khi nhiều doanh nghiệp không có khả năng trả nợ hoặc sử dụng nguồn tiền từ phát hành sai mục đích. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình huy động nguồn vốn mới để đáo hạn cho các lô trái phiếu hiện tại.

Với bất động sản, tình hình có phần tiêu cực hơn khi hầu hết các doanh nghiệp đều khó triển khai dự án trong năm 2024. Điều này khiến triển vọng kinh doanh của nhóm bất động sản xấu đi rất nhiều. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn để đáo hạn.

Các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm bất động sản, sẽ phải tìm kiếm nguồn vốn để thanh toán các khoản nợ trái phiếu đáo hạn. Việc này có thể dẫn đến tình trạng một phần dòng vốn đầu tư bị rút ra khỏi thị trường chứng khoán, chuyển hướng sang thị trường trái phiếu để đáp ứng nhu cầu thanh toán nợ.

Áp lực này đặc biệt lớn trong tháng 12/2024 khi giá trị trái phiếu đáo hạn dự kiến lên đến 93.000 tỷ đồng, tạo ra áp lực đáng kể cho thị trường chứng khoán trong giai đoạn cuối năm.

“Trước áp lực đáo hạn trái phiếu trong quý IV/2024, thị trường chứng khoán có thể đối diện với những thách thức lớn trong việc duy trì xu hướng tăng”, Chứng khoán KIS nhấn mạnh.

Ngoài ra, các cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực khi áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu tác động mạnh lên tâm lý nhà đầu tư. Với tình hình triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản không mấy sáng sủa trong năm 2024, khả năng huy động vốn để đáo hạn trái phiếu trở nên khó khăn hơn, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với cổ phiếu ngành này. Điều đó có thể kéo theo sự suy giảm về giá trị của các cổ phiếu bất động sản, gây áp lực giảm lên toàn thị trường.

Ngành địa ốc có dấu hiệu phục hồi

Dù vậy, dưới góc nhìn tích cực, Chứng khoán KIS đánh giá áp lực từ thị trường trái phiếu chỉ gây khó khăn cho xu hướng tăng trong tháng 12. Áp lực này không đủ để làm đảo chiều xu hướng phục hồi hiện tại, và VN-Index vẫn sẽ tiến lên ngưỡng 1.400-1.450 điểm trong quý IV.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích khối khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) nhận định, áp lực đáo hạn trái phiếu chủ yếu liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Vấn đề quan trọng hiện nay là giải quyết tính pháp lý cho các dự án. Ngoài ra, cần khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024.

Ông Minh cho rằng, dòng tiền thời gian qua tập trung nhiều vào kênh tiết kiệm. Thực tế cho thấy, dòng tiền đang nằm chờ cơ hội đối với thị trường bất động sản. Khi lượng cung của thị trường bất động sản tăng lên, thanh khoản trên thị trường này sẽ hồi phục trở lại. Đây có thể là điểm thuận lợi cho thị trường bất động sản cũng như doanh nghiệp lĩnh vực này, góp phần giải tỏa áp lực đối với trái phiếu đến hạn.

Mặt khác, sau giai đoạn khó khăn kéo dài suốt năm 2023 và nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi, nhờ sự hỗ trợ từ chính sách của Chính phủ và những cải thiện trong điều kiện kinh tế vĩ mô. Mặc dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng thị trường này đang có các tín hiệu tích cực ngày càng rõ ràng.

Nhìn lại các chu kỳ bất động sản trước, thời điểm kinh tế ghi nhận sự chuyển pha từ phục hồi sang tăng trưởng cũng là giai đoạn mà bất động sản rục rịch tăng giá và giao dịch sôi động. Với bức tranh nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trong nửa sau năm 2024 cũng như năm 2025, thì cầu đầu tư bất động sản sẽ còn cải thiện mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn kích cầu cho kinh tế hiện tại, các chính sách của Chính phủ, đặc biệt là lãi suất luôn được ưu tiên giữ ở mức thấp để thúc đẩy tăng trưởng. Từ đó, lãi suất vay mua nhà giảm, hỗ trợ cho việc chuẩn bị vốn mua nhà của người dân cũng có phần dễ dàng và hấp dẫn hơn. Cùng với nhiều chính sách ưu đãi từ phía các doanh nghiệp bất động sản, ghi nhận cho thấy nhu cầu từ phía người mua ở thực vẫn duy trì ở mức rất cao trong thời gian qua.

Cùng với đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản cũng được kỳ vọng tăng trưởng, dù rằng có sự phân hóa rõ nét.

Chứng khoán MB (MBS) ước tính lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp theo khu vực trong quý III/2024, trong đó bất động sản nhà ở giảm 3% so với cùng kỳ, bất động sản khu công nghiệp tăng 169% so với cùng kỳ từ nền thấp cùng kỳ.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, Chứng khoán DSC cho rằng thị trường bất động sản đã vượt qua chu kỳ khó khăn trong 2 năm qua và sẽ có bước “chuyển mình” trong cuối năm nay. Động lực lớn nhất đến từ các bộ luật chính yếu (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi) có hiệu lực sớm giúp giải quyết các vướng mắc pháp lý, mở rộng nguồn cung trong tương lai.

Hải Giang