Phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) là một chủ đề vô cùng "nóng" đang được Chính phủ, các chuyên gia và các doanh nghiệp quan tâm, đề cập xuyên suốt trong thời gian vừa qua. 

Theo đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", đến năm 2030, tổng số căn NƠXH các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. 

Trong năm nay, nghị quyết của Chính phủ yêu cầu đẩy mạnh phát triển NOXH, nhà ở công nhân, phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn. Tuy nhiên đến tháng 12/2023, chỉ có khoảng 46 dự án hoàn thành (~20.210 NOXH), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-2025, theo số liệu từ VnDirect.

Phát biểu về vấn đề này, tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế nhận định: "Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, họ mới có tiền mua NƠXH. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. Tôi kiến nghị, cần quy định lại đối với NƠXH là 100% cho thuê, trong khi chúng ta chỉ cho phép 20% cho thuê."

Chuyên gia kinh tế cho rằng chương trình nhà ở xã hội hiện nay đang được thiết kế trên tư duy "mua - bán" chứ không phải cho thuê. Việc cần làm là xác định rõ đối tượng NƠXH với các vấn đề về thu nhập thực tế thay vì thu nhập danh nghĩa. Bên cạnh đó là phân phối thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng.

Qua đó, TS. Vũ Đình Ánh đề xuất, với nhà ở xã hội, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn là để bán nhằm đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. 

"Nếu không nghiên cứu kỹ, việc đẩy mạnh phát triển nguồn cung NƠXH có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp xây NƠXH đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Còn người chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay. Như vậy chính sách nhà ở xã hội lại dồn gánh nặng vào vai người dân", TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, cần thay đổi quan niệm NƠXH, giá rẻ thì chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu NƠXH xây xong không bán được hoặc người dân không đến ở. Đã đến lúc cần triển khai bài bản từ việc khảo sát nhu cầu đến quy hoạch và nguồn vốn ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà.

Dưới góc nhìn tổng thể hơn, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, với việc phát triển NƠXH, nên tiếp cận ở nhiều góc độ, nhiều giải pháp để hướng đến kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Theo đó, NƠXH nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê.

Với vấn đề tiếp cận nguồn vốn, ông Hiếu nhấn mạnh, việc thí điểm tiếp cận các quỹ đất khác để phát triển nhà ở thương mại sẽ tạo ra cơ chế tốt hơn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Trong Luật Đất đai, Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho doanh nghiệp làm NƠXH, đây là điểm thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp so với làm nhà ở thương mại.

Bàn luận thêm về vấn đề này, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản dường như đã vượt qua giai đoạn "ngập lụt" trong khó khăn, tuy nhiên sự phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung NƠXH, nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.

"Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn NƠXH. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Bên cạnh đó, sự đốc thúc của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay và điều kiện tiếp cận NƠXH được cải thiện cũng góp phần tạo ra tín hiệu tốt cho việc phát triển NƠXH trong thời gian tới", ông Phong nhấn mạnh.

Với chính sách thí điểm "đất khác" trong phát triển nhà ở thương mại, TS. Nguyễn Minh Phong cũng đồng tình và cho rằng, quy định này sẽ tăng khả năng tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở, tuy nhiên, cần thí điểm và hướng mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ và NƠXH. 

Dưới góc nhìn từ phía nhà thầu xây dựng, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, thách thức của việc phát triển NƠXH trong thời gian qua là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Do đó, ông Hải đề xuất, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư, bên cạnh đó cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua.

"Có những dự án NƠXH quy mô 4 - 5 nghìn căn nhưng không hấp thụ được do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua NƠXH. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư. Khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc", ông Lê Viết Hải nhấn mạnh.