Điểm sáng trong giai đoạn thị trường điều chỉnh
Trong nhiệm kỳ trước của ông Trump (2017 - 2021), cuộc chiến thuế quan giữa Mỹ và Trung Quốc đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển nhà máy ra ngoài Trung Quốc; đồng thời, các tập đoàn đa quốc phải tìm cách đa dạng hoá nơi sản xuất để tránh gián đoạn trong kinh doanh.
Với kinh nghiệm trong quá khứ và quan sát những đề xuất chính sách mà ông Donald Trump đưa ra trong quá trình vận động tranh cử, các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam đã đẩy mạnh mua vào các cổ phiếu bất động sản công nghiệp khi kết quả bầu cử Tổng thống tại Mỹ ngã ngũ, với kỳ vọng Việt Nam sẽ là một trong những điểm đến được các tập đoàn toàn cầu lựa chọn trong xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
Thống kê thị trường chứng khoán trong nước từ ngày 1/11 - 15/11/2024 cho thấy, hàng loạt cổ phiếu trong nhóm bất động sản công nghiệp ghi nhận đà tăng tích cực. Đơn cử, trong thời gian này, thị giá cổ phiếu SIP (CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG) đã tăng 11,13%; thị giá cổ phiếu KBC (của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP) đã tăng 11,39%; thị giá cổ phiếu SZC (của CTCP Sonadezi Châu Đức) đã tăng 10,46%; thị giá cổ phiếu VGC của Tổng công ty Viglacera – CTCP) tăng 8,42%...
Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành bất động sản và xây dựng, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định, ngành bất động sản công nghiệp dự báo tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, đặc biệt là từ Đài Loan (Trung Quốc) và Trung Hoa Đại lục. Những lợi thế về địa chính trị, chi phí sản xuất và các hợp tác thương mại được kỳ vọng sẽ tiếp tục tạo động lực cho tăng trưởng giá thuê và sự ổn định trong tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp, dẫn đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định. Lợi thế sẽ nghiêng về các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như Viglacera, Đầu tư Sài Gòn VRG, Tổng công ty IDCO (mã IDC), Becamex IDC (mã BCM) hay các doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong việc thu hút đầu tư các tập đoàn quốc tế lớn như KBC, VGC. Ngược lại, những doanh nghiệp có quỹ đất hạn chế hoặc gặp khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ ít hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển này.
Diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động công nghiệp có thể nói là điểm sáng hiếm hoi trong bối cảnh thị trường chung đang rất ảm đạm, khi chỉ số VN30 giảm 4,1%, còn chỉ số VN-Index mất 2,89% trong tuần qua.
 |
Lợi thế của doanh nghiệp có quỹ đất chưa cho thuê lớn
Được biết, khi đánh giá tiềm năng của một cổ phiếu bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư thường quan tâm tới hai yếu tố chính: Thứ nhất, doanh thu dài hạn chưa ghi nhận - số tiền mà các đơn vị thuê đất trả tiền một lần và chờ ghi nhận, đây là “của để dành”, đảm bảo tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp; thứ hai, quỹ đất sẵn sàng cho thuê, từ đó dự phóng doanh thu có thể ghi nhận trong những năm sắp tới.
Thực tế cho thấy, các cổ phiếu ghi nhận đà tăng tích cực vừa qua tập trung vào nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê, có thể tận dụng được cơ hội nếu làn sóng chuyển dịch nhà máy ra khỏi Trung Quốc diễn ra.
Chẳng hạn, tại CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG, Khu công nghiệp Phước Đông còn khoảng 799,6 ha đất thương phẩm, giá cho thuê khoảng 80 - 100 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn còn lại khoảng 131,25 ha đất thương phẩm, giá cho thuê 210 - 230 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Đông Nam còn lại khoảng 24,78 ha, giá cho thuê khoảng 260 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 còn lại khoảng 105,44 ha, giá cho thuê khoảng 290 USD/m2/chu kỳ thuê.
 |
“Với quỹ đất còn lại khoảng 1.200 ha, Đầu tư Sài Gòn VRG sẽ đảm bảo phát triển bền vững trong vòng 3 - 5 năm tới”, ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty nhấn mạnh.
Được biết, không chỉ sở hữu quỹ đất còn lại lớn, Đầu tư Sài Gòn VRG có lượng tiền mặt lên tới 4.822,1 tỷ đồng; đồng thời, giá trị người mua trả tiền trước dài hạn liên quan tới hợp đồng thuê đất lên tới 11.590,6 tỷ đồng, bằng 47,6% tổng nguồn vốn, thuộc top đầu nhóm bất động sản công nghiệp.
Tương tự, tại IDICO, theo ước tính của Công ty Chứng khoán ACB, diện tích đất thương phẩm còn lại tới 961 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Hựu Thạnh có diện tích 251 ha, tỷ lệ lấp đầy 37%; Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng có diện tích 96 ha, tỷ lệ lấp đầy 65%; Khu công nghiệp Cầu Nghìn có diện tích 61 ha, tỷ lệ lấp đầy 41%; Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 có diện tích 58 ha, tỷ lệ lấp đầy 87%; Khu công nghiệp Quế Võ 2 có diện tích 50 ha, tỷ lệ lấp đầy 72%.
Tại CTCP Sonadezi Châu Đức, theo ước tính của SSI Research, quỹ đất chưa cho thuê còn hơn 400 ha đất (tại Khu công nghiệp Châu Đức); trong đó, 250 ha đã được giải phóng mặt bằng sẵn sàng thuê. Trong quý III vừa qua, Sonadezi Châu Đức đã ký bản ghi nhớ về việc cho thuê 38 ha đất công nghiệp, các hợp đồng đáng lưu ý như hợp đồng thuê với Electronic Tripod Vietnam (diện tích 18 ha, với giá 95 USD/m2/chu kỳ thuê), ký với Steel Builder (diện tích 7,6 ha), ký với Hoà Phát Container (diện tích 6 ha) và các đơn vị thuê khác.
Ngược lại, cổ phiếu của các doanh nghiệp có quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê không còn nhiều, đang trong giai đoạn phát triển và xây dựng, cũng như dự án hiện hữu tỷ lệ lấp đầy cao không thu hút được nhà đầu tư. Đơn cử trường hợp cổ phiếu D2D (của CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2), LHG (của CTCP Long Hậu), NTC (của CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên). Với việc quỹ đất cho thuê tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 đã cạn, CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 đã báo cáo kết quả kinh doanh lao dốc, thậm chí lỗ 2,71 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2024.
Tương tự, tại Nam Tân Uyên, dù người mua trả tiền trước dài hạn lên tới 2.857,4 tỷ đồng, chiếm 63,1% tổng nguồn vốn, nhưng liên quan tới các dự án đã triển khai. Trong khi đó, dự án trọng điểm là Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2, với quy mô 345,86 ha vẫn đang trong giai đoạn đầu tư (tính tới cuối quý III/2024, dự án vẫn đang xin giấy phép xây dựng), nên doanh nghiệp đang thiếu động lực tăng trưởng mới.