Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở đang dần hồi phục nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, hội thảo “Lựa chọn doanh nghiệp tốt” do Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) tổ chức ngày 19/4/2025 tại Hà Nội đã trở thành diễn đàn kết nối quan trọng, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.

Tại phiên chuyên đề về thị trường bất động sản quý II/2025, ông Tô Anh Hùng (Giám đốc A City) đã trình bày quan điểm dựa trên các dữ liệu thực tiễn cập nhật về ba yếu tố mang tính chất quyết định đến triển vọng thị trường nhà ở năm nay: tác động của chính sách thuế đối ứng từ Hoa Kỳ, chủ trương sáp nhập tỉnh gắn với cải cách hành chính và xu hướng điều hành lãi suất cũng như tín dụng tiêu dùng.

Ông Tô Anh Hùng phân tích triển vọng thị trường bất động sản quý II/2025 tại hội thảo VWA.

Tái cấu trúc hành chính: Nền tảng cho không gian phát triển bền vững

Theo ông Tô Anh Hùng, chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh không chỉ là một cải cách cơ học về bộ máy mà chính là “cơ hội vàng” để tái thiết toàn diện cấu trúc không gian phát triển vùng – đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Việc giảm số lượng tỉnh, thành từ 63 xuống còn khoảng 34, nếu được thực thi quyết liệt và đồng bộ, sẽ tạo điều kiện hình thành các vành đai kinh tế liên tỉnh, nơi đô thị, công nghiệp, dịch vụ và dân cư kết nối theo trục phát triển hạ tầng hiện đại. Khi địa giới được mở rộng và bộ máy hành chính được tinh gọn, các rào cản về phân cấp, phê duyệt và quy hoạch sẽ được dỡ bỏ, tạo hành lang pháp lý thuận lợi và minh bạch hơn cho dòng vốn đầu tư trung và dài hạn vào bất động sản.

Tại Hà Nội, thị trường vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ lưỡng từng phân khúc và từng khu vực cụ thể. Việc mở rộng địa giới hành chính, nếu đi kèm với chính sách phát triển đô thị vệ tinh, sẽ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, giải tỏa áp lực hạ tầng trung tâm và kích hoạt các vùng ven. Dư địa tăng trưởng của bất động sản vùng ngoài trung tâm là rất lớn, nhưng cần song hành cùng quy hoạch bài bản và đầu tư hạ tầng đồng bộ.

Tại Đà Nẵng, ông Hùng đánh giá cao tiềm năng khi thành phố này được dự kiến sáp nhập với tỉnh Quảng Nam. Dân số hợp nhất sau sáp nhập có thể đạt khoảng 2,8 triệu người – gấp hơn hai lần hiện tại, mở rộng quy mô thị trường tiêu dùng và nhu cầu nhà ở. Thị trường đang chứng kiến sự hồi phục rõ nét: tỷ lệ giải ngân đầu tư công đạt mức cao, lợi suất cho thuê bất động sản đứng đầu cả nước, các phân khúc căn hộ trung cấp, đất nền ven đô và khu công nghiệp mới đều ghi nhận dòng tiền đổ vào mạnh. Theo ông Hùng, thị trường Đà Nẵng đã chính thức bước vào trung kỳ hồi phục từ quý II/2025 – sớm hơn một quý so với dự báo ban đầu.

Tại TP. Hồ Chí Minh, kế hoạch sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được xem là một "bước ngoặt mang tính kiến tạo". Sau sáp nhập, thành phố sẽ trở thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước, mở rộng quỹ đất lên hơn 8.000 km² và dân số có thể vượt 20 triệu người trong thập kỷ tới. Điều này tạo cơ hội tái cấu trúc toàn bộ hệ thống đô thị vệ tinh như Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Bà Rịa và Phú Mỹ, đồng thời làm dịu mặt bằng giá sơ cấp nhờ nguồn cung dồi dào hơn. Tuy nhiên, ông Hùng cũng nhấn mạnh nhà đầu tư nên chờ quy hoạch chung mới của TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, bởi đây sẽ là kim chỉ nam định hình toàn bộ trục phát triển đô thị trong dài hạn.

Thị trường đang ấm dần lên nhờ các động lực chính sách

Ông Tô Anh Hùng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục trung hạn nhờ ba trụ cột chính sách lớn: tăng trưởng tín dụng được nới rộng, đầu tư công được đẩy mạnh và tiêu dùng – du lịch nội địa được khơi thông mạnh mẽ. Đây là những động lực thiết yếu giúp khơi thông dòng vốn, cải thiện tâm lý thị trường và thúc đẩy các phân khúc nhà ở thực, nghỉ dưỡng và hạ tầng.

Tại cuộc họp Chính phủ tháng 2/2025, mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm đã được nâng từ 14–15% lên mức 16–20%. Tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi quý đang duy trì ở mức 4–5%, thể hiện định hướng nới lỏng có kiểm soát của chính sách tiền tệ. Trong khi đó, tổng vốn đầu tư công năm 2025 được đặt ở mức 36 tỷ USD – tăng 44% so với mức ước tính 25 tỷ USD của năm 2024. Các dự án trọng điểm được ưu tiên gồm cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, cảng nước sâu, mạng logistics trung du – miền núi phía Bắc và kết nối liên vùng miền Trung – Tây Nguyên.

Tiến độ giải ngân đầu tư công qua các năm. Nguồn: AFA Capital tổng hợp từ Bộ Tài chính.

Bên cạnh đó, mục tiêu tăng trưởng tổng mức doanh thu bán lẻ năm 2025 đạt tối thiểu 12%, còn du lịch quốc tế kỳ vọng thu hút 22–23 triệu lượt khách, vượt đỉnh 18 triệu lượt của năm 2019. Theo Cục Thống kê, năm 2024 Việt Nam đã đón 17,6 triệu lượt khách quốc tế – tăng 40% so với năm 2023 và đạt 98% so với trước dịch. Các chính sách như mở rộng miễn thị thực, kéo dài thời gian lưu trú, tăng tần suất bay quốc tế đang tạo điều kiện thúc đẩy thị trường du lịch – nghỉ dưỡng và bất động sản ven biển.

Tại Đà Nẵng, doanh thu lưu trú ngắn hạn năm 2024 đã vượt mốc năm 2019; doanh thu dài hạn qua cho thuê nhà và căn hộ nghỉ dưỡng cũng đang phục hồi rõ nét. Những khu vực có lợi thế du lịch, hạ tầng kết nối tốt và tiềm năng quy hoạch mới sau sáp nhập đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, ông Hùng cảnh báo rằng “bất động sản là thị trường nhạy cảm nhất với mặt bằng lãi suất”. Kinh nghiệm từ năm 2022 cho thấy khi lãi suất tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo với mức lỗ lớn do áp lực dòng tiền. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất đang ổn định ở vùng thấp, nhà đầu tư vẫn cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, xây dựng chiến lược vốn bền vững và chọn đúng phân khúc phù hợp trong dài hạn.

Một trong những điểm sáng của thị trường hiện nay, theo ông Hùng, là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang duy trì ở mức hợp lý. Theo số liệu AFA Capital, từ tháng 3/2025, hàng loạt ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Agribank triển khai gói tín dụng với lãi suất cố định 5,5% trong 3 năm đầu dành cho người dưới 35 tuổi – nhóm chiếm phần lớn trong tổng cầu nhà ở thực.

Lãi suất vay – huy động quý I/2025: Xu hướng lãi suất phân hóa mạnh giữa các ngân hàng. Nguồn: AFA Capital tổng hợp từ báo cáo ngân hàng tháng 12/2024 và tháng 3/2025.

Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống tính đến cuối tháng 3/2025 đạt 3,93% so với cuối năm 2024. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng duy trì quanh 4,5% – 5,2%, giúp thị trường giữ ổn định thanh khoản mà không tạo áp lực chi phí vốn. Dù vậy, dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng chỉ tăng 7,2% trong năm 2024 – thấp hơn mức trung bình 9–11% của giai đoạn 2020–2022, cho thấy người mua nhà vẫn đang thận trọng.

Chuyển sang góc nhìn chính sách đối ngoại, ông Tô Anh Hùng nhận định chính sách thuế đối ứng của Mỹ là một biến số lớn cần theo dõi sát. Theo AFA Capital, kịch bản thuế 20–30% là phương án cơ sở hài hòa lợi ích, vừa duy trì FDI, vừa hạn chế đứt gãy chuỗi cung ứng, đồng thời vẫn giữ được vị thế cạnh tranh của bất động sản nhà ở Việt Nam.

Cung – cầu lệch pha: Nhà đầu tư cá nhân cần tỉnh táo hơn bao giờ hết

Theo ông Tô Anh Hùng, một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay của thị trường là tình trạng “lệch pha cung – cầu”. Thống kê từ VARS cho thấy tỷ lệ hấp thụ toàn quốc quý I/2025 chỉ đạt 21,6%, phản ánh sức mua yếu trong bối cảnh nguồn cung vẫn dồi dào. Tại Hà Nội, năm 2025 dự kiến chào bán khoảng 80.000 căn hộ, trong khi nhu cầu thực chỉ đạt 50.000 căn – chênh lệch này nếu không được điều tiết kịp thời có thể kéo theo áp lực giảm giá, tăng tồn kho và gia tăng rủi ro thanh khoản.

Nguồn cung căn hộ tiếp tục lệch pha: Phân khúc bình dân và trung cấp ngày càng co hẹp. Nguồn: AFA Capital – Báo cáo chuyên đề thị trường bất động sản nhà ở quý I/2025.

Trước thực tế đó, ông Hùng cho rằng nhà đầu tư cá nhân cần chuyển hướng sang “chiến lược địa phương hóa” – tức là nghiên cứu kỹ đặc điểm nhân khẩu học, quy hoạch vùng, luồng FDI và chính sách địa phương trước khi quyết định xuống tiền. Ví dụ, Bình Định đã được duyệt khu công nghiệp mới 600 ha; Hà Tĩnh – Nghệ An nổi lên như điểm đến mới của dòng vốn FDI công nghệ; còn Đà Nẵng ghi nhận doanh thu lưu trú quý I/2025 tăng 18,7% – đều là những dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về vùng.

Ngoài ra, các chỉ số nhân khẩu học và thu nhập cũng đang tái định hình nhu cầu nhà ở: tỷ suất sinh chỉ còn 1,91 con/phụ nữ, tỷ lệ đô thị hóa đạt 44,3%, thu nhập dân cư tăng 8,66% – tất cả cho thấy áp lực nhà ở là có thật, nhưng người dân cần sản phẩm phù hợp thu nhập chứ không phải giấc mơ cao cấp hão huyền.

Ông Hùng kết luận rằng cải cách hành chính, đặc biệt là sáp nhập tỉnh, sẽ tạo ra một “điểm uốn” trong chu kỳ bất động sản Việt Nam. Những đô thị trung tâm hành chính mới sau sáp nhập sẽ là nơi tập trung ngân sách, chính sách ưu đãi và hạ tầng đồng bộ – trở thành tâm điểm mới của thị trường nhà ở trong 5–10 năm tới. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý: “Nhà đầu tư đi sau sẽ rất khó bắt kịp làn sóng đầu tiên nếu không hành động sớm và có chiến lược rõ ràng”.

Xem thêm tại nguoiquansat.vn