BGI – IUC trong tay ông Hoàng Trọng Đức

Vài năm trở lại đây, BGI Group (HNX: VC7) nổi lên như một gương mặt đầy triển vọng của thị trường bất động sản miền Bắc khi sở hữu danh mục dự án đáng kể và đạt được sự tăng trưởng liên tục về doanh thu: 118 tỷ đồng (2020), 124 tỷ đồng (2021), 325 tỷ đồng (2022), 373 tỷ đồng (2023).

Sự phát triển của BGI Group gắn liền với vai trò của ông Hoàng Trọng Đức, người đã nắm giữ chức vụ chủ tịch HĐQT từ tháng 8/2017, sau khi Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam - Vinaconex (HoSE: VCG) thoái toàn bộ vốn.

Ông Đức sinh năm 1975, quê quán Hợp Tiến, Đông Hưng, Thái Bình, từng có nhiều năm công tác tại Vinaconex Group và kinh qua các chức vụ lãnh đạo tại Vinaconex – Viettel, Vinaconex Hải Dương, Vimeco (HNX: VMC).

Tại BGI Group, ông Đức hiện nắm 40,21%, trong khi vợ ông - bà Nguyễn Thị Hoài Thu nắm 4,92%.

Nhưng trước khi làm chủ BGI Group, vợ chồng ông Đức – bà Thu đã kịp sở hữu một doanh nghiệp đáng kể khác là Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và đô thị Vinaconex.

Vào năm 2014, Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và đô thị Vinaconex có vốn điều lệ 17 tỷ đồng, gồm các cổ đông: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam - Vinaconex 40%, Công ty tài chính cổ phần Vinaconex – Viettel 5%, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex 28% và ông Nguyễn Văn Trọng 12%.

Ngay trong năm 2014, Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam – Vinaconex thoái vốn. Vợ chồng ông Đức – bà Thu đã mua vào và sở hữu tới 99,55% Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và đô thị Vinaconex. Sau đó, công ty này được đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn IUC, gọi tắt là IUC Group, như ngày nay.

Mượn sức đẩy thuyền

Trong suốt một thời gian dài, IUC Group và BGI Group là hai pháp nhân độc lập với nhau, dù có chung chủ sở hữu. Biến động chỉ xảy ra vào năm 2020 khi BGI Group quyết định đầu tư 240 tỷ đồng vào IUC Group để sở hữu 32%. Trong 2 năm tiếp theo, BGI Group đã lần lượt tăng tỷ lệ sở hữu tại IUC Group lên 38,67% rồi 39,47%.

Được biết, IUC Group có vốn điều lệ 750 tỷ đồng và đang là chủ đầu tư của 2 dự án lớn là: dự án chỉnh trang khu dân cư tại lô CTR11, CTR12 và khai thác quỹ đất xen ghép thuộc khu A – Đô thị mới An Vân Dương tại Thừa Thiên Huế (tức BGI Topaz Downtown) và dự án có sử dụng đất khu đô thị phía Đông đường Thuỷ Dương – Thuận An thuộc khu E – Đô thị mới An Vân Dương tại Thừa Thiện Huế (tức BGI Diamond Bay).

Cập nhật tới năm 2023, dự án BGI Topaz Downtown đã hoàn thành 90% hạ tầng, 80% xây thô, đến hết 31/12/2023 bán được 110 căn hộ. Trong khi đó, dự án BGI Diamond Bay hoàn thành 100% công tác giải phóng mặt bằng và được cấp phép xây dựng tháng 11/2023, đã nộp 50% tiền sử dụng đất toàn khu, đã thi công xong việc san nền.

Trở lại với BGI Group, kể từ năm 2020, đi cùng với việc trở thành cổ đông lớn, BGI Group đã đổ tiền vào IUC Group để hợp tác kinh doanh 2 dự án trên. Đến 30/9/2024, số tiền hợp tác của BGI Group tại dự án BGI Topaz Downtown là 240 tỷ đồng, số tiền hợp tác tại dự án BGI Diamond Bay là 480 tỷ đồng. Tổng giá trị hợp tác đầu tư với IUC Group là 720 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng tài sản của BGI Group (tính tại thời điểm 30/9/2024).

Câu hỏi được đặt ra là tại sao IUC Group nắm trong tay 2 dự án lớn lại không tự mình thực hiện mà chấp thuận để BGI Group trở thành công ty liên kết và hợp tác kinh doanh – đồng nghĩa với chia lợi nhuận?

Trả lời câu hỏi này cũng chính là thấy được toạn tính chiến lược của ông Hoàng Trọng Đức và bà Nguyễn Thị Hoài Thu. Trên thực tế, có nhiều nguyên do dẫn đến quyết định “góp gạo thổi cơm chung” giữa hai doanh nghiệp, nhưng cơ bản nhất vẫn là IUC Group không đủ lực để tự mình triển khai 2 dự án.

Việc ông Hoàng Trọng Đức nhượng cổ phần tại IUC Group cho BGI Group chính là việc bắc một cây cầu nối hai doanh nghiệp để từ đó dòng vốn từ BGI Group chảy sang IUC Group. Cần biết, toàn bộ số tiền BGI Group hợp tác đầu tư với IUC Group đều được gọi từ cổ đông, thông qua các đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (năm 2021 tăng vốn từ 240 tỷ đồng lên 480 tỷ đồng, năm 2023 tăng vốn tiếp lên 960 tỷ đồng).

Nói cách khác, để BGI Group “đặt chân” vào IUC Group là chiêu thức “mượn sức đẩy thuyền”, “mượn hoa cúng phật” của ông Hoàng Trọng Đức – tức gọi vốn từ các cổ đông BGI Group để tài trợ vốn cho IUC Group của riêng gia đình ông. Lợi nhuận đương nhiên được chia theo tỷ lệ hợp tác đầu tư – kinh doanh, nhưng ở phương diện nào, gia đình ông Hoàng Trọng Đức cũng được hưởng lợi lớn.

Nhận định trên càng được củng cố khi xét đến tính cách và tư duy đầu tư kinh doanh của ông Hoàng Trọng Đức - một con người cực kì thận trọng. Còn nhớ tại đại hội đồng cổ đông (AGM) năm 2023, ông Đức từng khẳng định với các cổ đông rằng, định hướng kinh doanh của ông là sử dụng đòn bẩy tài chính ít nhất có thể. “Tất cả dự án của chúng tôi chỉ dùng tối đa 30% vốn vay và huy động khác, còn lại là vốn chủ sở hữu hoặc vốn huy động từ khách hàng”, ông nói.

Trong tính toán sâu xa hơn, ông Hoàng Trọng Đức còn muốn tăng tỷ lệ sở hữu của BGI Group tại IUC Group lên 51%, tức biến IUC Group thành công ty con của BGI Group. Nếu điều này xảy ra, kết quả kinh doanh của BGI Group sẽ có đột phá lớn. Còn bản thân IUC Group cũng có thể thông qua đó để được “niêm yết”. Lợi ích vẹn cả đôi đường.

Bao giờ cá chép hoá rồng?

Trên thực tế, việc hợp tác với IUC Group đã mang lại lợi ích đáng kể cho BGI Group. Tại AGM 2024, lãnh đạo BGI Group báo cáo rằng tại BGI Topaz Downtown, hai bên đã bàn giao 17 căn nhà cho khách hàng, ghi nhận doanh thu 132 tỷ đồng (IUC Group 82 tỷ đồng, BGI Group 50 tỷ đồng), lợi nhuận trước thuế 53 tỷ đồng (IUC Group 34 tỷ đồng, BGI Group 19 tỷ đồng). Đây là nguồn cơn làm nên bước nhảy lợi nhuận của BGI Group trong năm 2023 (lợi nhuận sau thuế 42 tỷ đồng, tăng 327% so với năm trước). Dự án này sẽ còn tiếp tục được ghi nhận lợi nhuận trong thời gian tiếp theo.

Dài hạn hơn, nguồn lợi cho BGI Group sẽ còn đến từ các dự án: BGI Diamond Bay, khu đô thị thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang và 2 dự án tại Hoà Bình gồm: khu nhà ở nghỉ dưỡng và dịch vụ tổng hợp tại Tiểu khu 1 và Tiểu khu 2; khu dân cư tại Tiểu khu 1 thị trấn Lương Sơn.

Tuy nhiên, sự dài hạn này được ước đoán là sẽ… rất dài, bởi phần nhiều trong số các dự án nêu trên vẫn còn đang gặp nhiều vướng mắc hoặc còn đang dở dang ở khâu thủ tục.

Nhìn về quá khứ, BGI Group đã liên tục lỡ hẹn với các mục tiêu kinh doanh. Năm 2020, công ty chỉ hoàn thành 39% kế hoạch doanh thu và 40% mục tiêu lợi nhuận. Tỷ lệ hoàn thành ở năm 2021 lần lượt là 35% và 55%; ở năm 2022 lần lượt là 75% và 19%; ở năm 2023 lần lượt là 89% và 55% và 9 tháng năm 2024 lần lượt là 43% và 17%. Không có gì ngạc nhiên nếu năm 2024, BGI Group lại tiếp tục “vỡ kế hoạch”.

Điều đáng nói khác là dòng tiền kinh doanh của BGI Group đã ở trong trạng thái rất xấu trong nhiều năm liên tiếp. Suốt từ 2017 tới nay, tức từ khi ông Hoàng Trọng Đức “tức vị” chủ tịch HĐQT, chỉ ngoại trừ năm 2020, còn toàn bộ năm đều bị âm dòng tiền kinh doanh, lần lượt là: -59 tỷ đồng, -191 tỷ đồng, -103 tỷ đồng, 218 tỷ đồng, -140 tỷ đồng, -85 tỷ đồng, -414 tỷ đồng và 9 tháng năm 2024 là -43 tỷ đồng.

Đây được coi là một thách thức không nhỏ cho BGI Group trong nỗ lực “hoá rồng” của mình. Nhất là trong trường hợp “cơm không lành, canh không ngọt”, chủ trương ít vốn vay, đòn bẩy thấp của ông Hoàng Trọng Đức sẽ phải thay đổi, mà nhiều khi sự thay đổi đó sẽ đi kèm với những hệ quả không hề dễ chịu.