So sánh chu kỳ thị trường bất động sản dân cư giai đoạn 2013 và 2024.

Chu kỳ mới của ngành bất động sản dân cư

Sau khi bùng nổ vào giai đoạn cuối năm 2020, thị trường bất động sản dân cư có dấu hiệu chậm lại và "đóng băng" từ cuối năm 2022 khi nguồn cung căn hộ bị đình trệ, lượng tiêu thụ sụt giảm, hàng loạt khó khăn ập đến (pháp lý, huy động vốn). Nhờ các chính sách hỗ trợ trong giai đoạn 2023-2024, thị trường đã có những dấu hiệu khởi sắc từ đầu năm 2024 về lượng giao dịch cũng như nguồn cung sản phẩm.

"Chúng tôi nhận định một chu kỳ mới của ngành bất động sản đang bắt đầu, dựa trên ba động lực chính là lãi suất thấp, cải thiện cơ sở hạ tầng và hoàn thiện khung pháp lý", chuyên viên phân tích Lê Hải Thành từ Công ty Chứng khoán MB (MBS) nhận xét.

Trong báo cáo chiến lược vừa công bố đầu tháng 1/2025, nhóm phân tích từ MBS cho rằng, chu kỳ mới cho thị trường bất động sản dân cư đang được xây dựng từ ba động lực chính, vốn cũng là nền tảng cho chu kỳ trước đây. Trong đó, lãi suất đạt mức thấp sau một giai đoạn duy trì ở mức cao, cải thiện cơ sở hạ tầng giúp phần nào giảm bớt sự đông đúc tại nội thành và tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố và việc thi hành các luật sửa đổi kỳ vọng sẽ giải quyết những nút thắt hiện hữu.

Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn xuống mức 4,5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid năm 2020). Lãi suất cho vay trung và dài hạn dao động quanh mức 6,7% - 9,1% (giảm từ 9,3% - 11,4% vào giữa năm 2023).

Tỷ giá hối đoái tăng đã tạo áp lực, lãi suất tiền gửi cũng có dấu hiệu nhích dần để thu hút thanh khoản, tuy nhiên, MBS cho rằng ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản dân cư.

"Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản dân cư, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư", nhóm phân tích bình luận.

Ở góc độ cơ sở hạ tầng, nhóm ngành này cũng được hưởng lợi từ câu chuyện tăng đầu tư công của các thành phố lớn. Giai đoạn 2021 - 2025, tổng mức đầu tư công của Hà Nội dự kiến đạt hơn 340.000 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016 - 2020. Năm 2024, TP. Hồ Chí Minh cũng ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Với góc độ pháp lý, việc thay đổi khung pháp lý dẫn đến sự đánh đổi giữa việc giải quyết các nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất) và chi phí dự kiến tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản.

Cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng nhờ định giá

Ở câu chuyện thị trường, nhóm phân tích từ Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho rằng, nguồn cung hồi phục cùng với định giá về mức an toàn sẽ là điểm tựa cho nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2025.

Sự ảm đạm của thị trường chứng khoán và sự thiếu hụt nguồn cung mới làm định giá P/B nhóm cổ phiếu bất động sản suy giảm trong quý III/2024, từ mức 1,8 giảm về 1,55 lần. Căn cứ dự báo và kế hoạch cả năm 2024, BVSC ước tính định giá P/B cuối 2024 sẽ ở quanh mức 1,39.

"Quan sát quá khứ, vùng định giá khoảng 1,3x lần được xem là vùng định giá hấp dẫn xét từ 2017 đến nay. Rủi ro giảm giá thêm với nhóm cổ phiếu bất động sản là không còn lớn và sự hồi phục có thể sẽ quay trở lại khi có thông tin hỗ trợ", nhóm phân tích BVSC nhận xét.

Với các nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư trên thị trường, hai vấn đề chính thường được quan tâm là câu chuyện nguồn cung và lo ngại về cấu trúc tài chính, đặc biệt là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp.

Ở vấn đề nguồn cung, diễn biến có phần tích cực hơn dù vẫn còn khiêm tốn. Theo báo cáo tài chính của nhóm bất động sản dân cư trên sàn chứng khoán, sự gia tăng giá trị hàng tồn kho đã ghi nhận ổn định hơn, sau mức thấp điểm trong quý II/2023. Sự phục hồi này chủ yếu được thúc đẩy bởi các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại và những dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng.

Tỷ lệ tồn kho trên tổng tài sản đã giảm nhẹ kể từ mức cao điểm trong quý IV/2022, ổn định ở mức 23% sau khi tăng nhẹ trong quý I/2024. Hơn nữa, giá trị trả trước của người mua đã tăng đáng kể trong những quý gần đây. Quý III/2024, giá trị trả trước đạt 197.348 tỷ đồng, tăng hơn 45% so với cùng kỳ, ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy sự phục hồi rõ rệt trong hiệu quả bán hàng.

Năm 2025, giới phân tích cũng cho rằng áp lực về trái phiếu sẽ đỡ căng thẳng hơn. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025- 2026 sau khi mua lại là 103.177 và 94.875 tỷ đồng, giảm 14 và 5% so với trước khi mua lại.

"Rủi ro vỡ nợ ít có khả năng xảy ra khi thị trường bất động sản sôi động dần trở lại hơn. Nếu gặp khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản chỉ cần giảm giá sản phẩm một chút để bán hàng và có thể tránh được rủi ro vỡ nợ. Số tiền khách hàng trả trước đang tăng lên, điều này cũng sẽ cải thiện sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp"- nhóm phân tích MBS nhận xét.