Trong năm 2024, tín dụng các lĩnh vực liên quan đến bất động sản được đánh giá là nhóm có vai trò trọng yếu thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và điều này được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2025 khi thị trường bất động sản (BĐS) đã xuất hiện những tín hiệu khởi sắc mới.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản năm 2024 tăng 16,11% so với cuối năm 2023 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là 15,08 %). Trong đó, dư nợ tiêu dùng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 60%), dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm khoảng tỷ trọng khoảng 40%.

Tính đến ngày 3/2/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 15,65 triệu tỷ đồng, tăng 0,19% so với năm 2024, cao hơn so với cùng kỳ năm 2024 (giảm 0,6%), tín dụng tiếp tục hướng vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên. 

Cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm bất động sản chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023; 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

Trong khi đó, theo Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TP HCM nửa đầu tháng 2/2025 đang chuyển biến tích cực, có dấu hiệu giảm nhẹ. 

Lãi suất mua nhà giảm mạnh

Lãi suất cho vay mua nhà ở thời điểm hiện tại đã giảm khá mạnh so với mặt bằng lãi suất trong năm trước, các ngân hàng đồng loạt tung ra các gói vay ưu đãi lãi suất thấp. 

Khảo sát cho thấy, khung lãi suất vay mua nhà tháng 2/2025 tại một số ngân hàng thương mại trong nước đang được triển khai trong khoảng 3,99% - 8,49%/năm, với thời hạn vay lên đến 35 năm, tùy điều kiện cụ thể.

Theo đó, tại HDBank gây chú ý khi triển khai gói tín dụng quy mô 30.000 tỷ đồng với thời gian vay lên đến 50 năm. Mức lãi suất khởi điểm là 4,5%/năm trong 3 tháng đầu, với khoản vay tối đa lên đến 50 tỷ đồng, giải ngân 90% giá trị tài sản bảo đảm, khách hàng được ân hạn nợ gốc tối đa 5 năm.

Gần đây nhất, LPBank cũng giới thiệu gói vay với quy mô 5.000 tỷ đồng, lãi suất khởi điểm chỉ từ 3,88%/năm trong ba tháng đầu. Khách hàng được vay 100% nhu cầu vốn, thời hạn vay tối đa 35 năm, ân hạn nợ gốc 24 tháng.

Trước đó, SHB cũng tung gói vay vốn 16.000 tỷ đồng phục vụ nhu cầu mua nhà đến hết ngày 31/12/2025 với lãi suất từ 3,99%/năm trong ba tháng đầu tiên. Ngân hàng nói khách được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua và miễn trả nợ gốc đến 60 tháng đầu (tương đương 5 năm), thời hạn vay lên đến 35 năm.

ACB cũng tham gia với gói vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5%/năm. Gói vay này thiết kế lịch trả nợ linh hoạt, giúp khách hàng dễ dàng điều chỉnh phương thức thanh toán phù hợp với thu nhập.

Ngân hàng OCB cũng triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng trẻ có thu nhập ổn định, với lãi suất từ 6,5%/năm, thời gian vay lên đến 360 tháng và hạn mức vay tối đa lên đến 5 tỷ đồng.

Ngoài các ngân hàng kể trên, PVcomBank cũng đang triển khai chương trình vay mua bất động sản với lãi suất khởi điểm từ 3,99%/năm trong ba tháng đầu tiên. Khách hàng vay trong 6 tháng đầu cố định 5,99% hay một năm cố định lãi 6,2%. Kỳ hạn vay trong 20 năm, hạn mức vay lên đến 85%.

Hay tại SCB, ngân hàng này đưa ra mức cho vay tối đa lên đến 100% nhu cầu vốn, nhưng lãi suất cho vay tối thiểu 7,9%/năm.

Nhu cầu cao nhưng chưa tiếp cận được

"Nhiều người vay ngân hàng để mua nhà, lãi suất hỗ trợ ở ngân hàng giảm khá thấp tuy nhiên vẫn cần đáp ứng đủ điều kiện vay như mức thu nhập ổn định và có khả năng trả nợ. Vì vậy nhu cầu vay mua nhà tương đối ít", chị Mai Huyền, chuyên viên tín dụng tại một ngân hàng cổ phần chia sẻ với chúng tôi. 

Trao đổi với người viết, PGS. TS Nguyễn Hữu Huân cho biết động thái các ngân hàng đồng loạt đưa ra lãi suất ưu đãi đối với thị trường bất động sản là một tín hiệu tích cực, khi tập trung vào phân khúc nhu cầu thực và hạn chế những dự án đầu cơ. 

"Nhu cầu mua nhà của người dân đang rất cao, tuy nhiên vấn đề tồn đọng là người dân chưa thể tiếp cận được, do giá nhà hiện tại đang cao hơn so với thu nhập của người dân. Thứ hai, nguồn cung không có hoặc có nguồn cung nhưng chưa đáp ứng nhu cầu", chuyên gia nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, chuyên gia nhận định những sản phẩm cho vay chưa thực sự hấp dẫn và không phải ai cũng có thể tiếp cận chính sách này, do giá nhà hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đa số người trẻ. Chỉ những người có thu nhập cao mới có khả năng vay vốn dễ dàng hơn.

Việc vay mua nhà thường là khoản vay dài hạn, do đó, các chương trình ưu đãi lãi suất cần được thiết kế với mức lãi suất thấp cố định trong khoảng 10-20 năm. Nếu chỉ áp dụng ưu đãi trong 3-6 tháng đầu thì chưa thực sự có ý nghĩa, mà chỉ mang tính hình thức. 

Do đó, ông cho rằng chính sách ưu đãi lãi suất cần hấp dẫn hơn, đồng thời các quy trình tại các gói vay cần đơn giản hơn. 

"Các gói ưu đãi lãi suất trong thời gian vừa qua đa số không giải ngân được, giải ngân với tỷ lệ rất thấp, chỉ vài %, nguyên nhân chính là do thủ tục quá phức tạp...", chuyên gia nhấn mạnh. 

Trên thực tế, Chính phủ đã có nhiều lần ra công văn chỉ đạo NHNN giảm lãi suất để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp. Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đã hạ nhiệt từ giữa năm ngoái, nhưng về phía người dân chưa thực sự mặn mà. Đơn cử như giá nhà ở tăng thời gian qua gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở.

Đánh giá về lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cho rằng lãi suất đã giảm mạnh so với năm 2023, nhìn chung lãi suất hiện thời thuận lợi cho thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, theo ông Lực, dù lãi suất thấp, người dân vẫn chưa vay nhiều để mua nhà đất hay để sửa nhà. Nguyên do chính là giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người dân.

Tín hiệu tích cực

Phát biểu tại họp báo "Tâm điểm tín dụng Việt Nam 2025: Tăng trưởng, tín dụng và thị trường vốn trong kỷ nguyên mới", ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings, nhận định rằng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản sắp tới sẽ có những điểm tích cực.

xu hướng dịch chuyển dần sang người mua nhà thay vì chỉ tập trung vào chủ đầu tư như trước.

Ông Hoàng cho biết thị trường trái phiếu và bất động sản đã có những biến động mạnh, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khiến dòng tín dụng vào lĩnh vực này, đặc biệt là tín dụng cho người mua nhà, giảm sút.

"Tuy nhiên, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn lớn, với việc giá căn hộ trung bình đã tăng gấp đôi trong những năm gần đây, dù giao dịch giảm 25-30%. Đồng thời, các bộ luật mới giúp các chủ đầu tư có cơ sở vững chắc hơn khi đánh giá tính khả thi của dự án", ông Hoàng nhấn mạnh. 

Đại diện FiinRatings dự báo tín dụng bất động sản sẽ dần chuyển hướng vào người mua nhà thay vì chủ đầu tư như trước và sẽ phục hồi mạnh mẽ vào năm 2025-2026, đặc biệt là tại các thành phố vệ tinh, nơi nguồn cung dồi dào và giá cả hợp lý hơn.

Ở góc độ phân tích của các chuyên gia Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định: “Cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục hồi phục với mức tăng trưởng khoảng 15% cho năm 2025, ở cả phân khúc bất động sản sơ cấp và thứ cấp khi nguồn cung tiếp tục được bổ sung mạnh”.

Trong báo cáo triển vọng về ngành bất động sản nhà ở năm 2025 vừa công bố, SSI Research kỳ vọng lãi suất huy động ổn định và lạm phát thấp trong năm 2025 sẽ giữ lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi thấp hơn mức trước COVID-19, hỗ trợ tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Các chuyên gia cũng đánh giá, nhu cầu và tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà còn rất lớn, nhưng cần thêm thời gian để các chủ đầu tư tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, giúp kéo giảm mặt bằng giá nhà và kích thích nhu cầu vay mua nhà quay trở lại mức tăng trưởng trung bình trên 20%/năm như giai đoạn trước năm 2022.

Chia sẻ tại hội thảo "Sử dụng vốn hiệu quả để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế" ngày 28/2, Phó Thống đốc thường trực Đào Minh Tú cho biết tín dụng ngân hàng sẽ tiếp tục tập trung vào lĩnh vực ưu tiên như đầu tư, xuất khẩu, sản xuất kinh doanh, đặc biệt tập trung cho tín dụng tiêu dùng như mua nhà ở xã hội, góp phần thúc đẩy, hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế.​

Đối với NHNN, về lãi suất hai năm vừa qua nhà điều hành cho biết luôn nỗ lực trong việc giữ mức lãi suất ổn định, hiện nay chỉ số, hệ số an toàn được hầu hết các ngân hàng thương mại sử dụng tối đa.