Có thể khẳng định các cơ chế ưu đãi đối với người mua NƠXH đang dần hoàn thiện và ngày càng toàn diện. Về mặt pháp lý tiếp cận vốn vay, theo Điều 76, 77 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, hiện nay ngoài 11 trường hợp cá nhân, hộ gia đình được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH, các hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, doanh nghiệp nhỏ nằm trong khu công nghiệp cũng đã được bổ sung vào danh sách đối tượng có thể hưởng ưu đãi tín dụng khi thuê nhà lưu trú công nhân.

Chính sách ưu đãi khá toàn diện

Ngoài ra, nút thắt “lưu trú” cũng đã được tháo gỡ. Theo đó, từ 01/8/2024, các cá nhân, người mua NƠXH chỉ cần đáp ứng được đầy đủ các quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản ban hành liên quan đã có thể vay vốn ưu đãi mà không phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có NƠXH.

Về ưu đãi lãi suất, thời hạn vay vốn, hiện nay ngoài chính sách cho vay lãi suất 4,8%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội, mức lãi vay của chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (từ nguồn vốn của các NHTM) cho vay tạo lập nhà ở cũng đang được NHNN đề xuất thay đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Theo đó, trên cơ sở chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng hình thành từ nguồn vốn của 4 NHTM nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank), NHNN sẽ trình Chính phủ một dự thảo Nghị quyết với các điều khoản ưu đãi hơn cho người vay. Theo đó, thay vì áp dụng lãi suất cho vay đối với người mua nhà giảm từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 NHTM nhà nước, sắp tới có thể sẽ giảm 3%.

Về thời gian xác định lãi suất, thay vì thực hiện 6 tháng/lần như hiện nay sẽ được rút ngắn xuống còn 3 tháng/lần cho các NHTM linh hoạt điều chỉnh mức lãi các khoản vay phù hợp với thị trường hơn. Đồng thời, dự kiến đề xuất kéo dài thời gian vay ưu đãi lãi suất từ 3 năm lên 5 năm. Sau 5 năm lãi suất cho vay vẫn sẽ được giảm ít nhất 1-2%/năm. Theo đó, người vay vốn mua nhà ở có thể không còn lo về lãi suất cho vay “thả nổi” sau thời kỳ đầu ưu đãi.

Song song đó, NHNN cũng kêu gọi các NHTM trên thị trường cùng tham gia vào chương trình tín dụng nhà ở. Chẳng hạn, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng hiện nay đã có thêm 4 NHTM là Techcombank, VPBank, TPBank, MB (mỗi ngân hàng tham gia 5.000 tỷ đồng).

Nguồn cung, giá nhà vẫn là rào cản chính

Theo các chuyên gia và người dân có nhu cầu mua NƠXH, để các nguồn vốn ưu đãi lãi suất có thể đến đúng người thụ hưởng thì các chính sách hỗ trợ giảm giá bán NƠXH cần phải được Chính phủ và các bộ, ngành triển khai nhanh chóng và đồng bộ, nhất là ở các thành phố lớn.

Bởi cùng với “làn sóng” tăng giá của nhà ở thương mại, hiện giá bán NƠXH tại nhiều địa phương cũng đã tăng rất mạnh. Thống kê của Batdongsan.com.vn tại Hà Nội, hiện giá bán căn hộ NƠXH dao động từ 17-25 triệu đồng/m2, nhưng có rất ít dự án mở bán mới. Các căn hộ NƠXH người dân bán lại từ 28-36 triệu đồng/m2 (tương đương 1,6-2,2 tỷ đồng/căn 60m2).

Tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam, theo khảo sát của phóng viên Thời báo Ngân hàng, giá bán NƠXH cũng đã tăng đáng kể so với năm trước. Chẳng hạn, tại TP. Hồ Chí Minh hiện chỉ có khoảng 3-4 dự án NƠXH rao bán với mức giá từ 2,1-2,4 tỷ đồng/căn (trung bình 26,1 triệu đồng/m2). Các căn hộ NƠXH người dân bán lại cũng khá cao (từ 1,7 - 2,5 tỷ đồng/căn). Tại Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, theo phản ánh của người mua nhà, giá chung cư NƠXH cũng đã tăng 5-10% so với năm ngoái.

Các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, ngoài khó khăn về quỹ đất, hiện giá thành và lợi nhuận đối với các dự án NƠXH là những nút thắt quan trọng nhất. Luật Nhà ở 2023 hiện nay mặc dù đã không còn khống chế “cứng” giá bán dưới 1,05 tỷ đồng/căn hộ (Điều 87) và các chủ đầu tư có nhiều dư địa hơn để cân nhắc giá bán căn hộ hơn. Tuy nhiên, các chi phí đầu tư tăng mạnh khiến giá bán NƠXH gần như không thể giảm thêm.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, trong cơ cấu giá bán NƠXH thì hai khoản chi phí lớn là chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng chịu nhiều áp lực nhất. Vì thế, Bộ Xây dựng nên bổ sung quy định cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng của dự án NƠXH lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh cần lựa chọn bố trí quỹ đất làm NƠXH tại các địa điểm có chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng ở mức hợp lý để tiết giảm chi phí đền bù tái định cư, giảm áp lực cho doanh nghiệp chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, nhưng một số chuyên gia cho rằng muốn tạo ra đột phá về nguồn cung và giá bán NƠXH thì nguồn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo hơn. Theo đó, thay vì kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ, khuyến khích tư nhân tham gia phát triển các dự án NƠXH, TS. Nguyễn Khắc Giang cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò lớn hơn trong việc phát triển NƠXH, tương tự như vai trò đã từng có trong việc xây dựng nhà tập thể cho người lao động ở giai đoạn trước đây.

Ông Giang cũng cho rằng giá nhà ở Việt Nam cao hơn thu nhập bình quân 24 lần, trong khi mức khuyến nghị rơi vào khoảng 5-7 lần. Vì thế, cần có giải pháp dài hạn và tổng thể để xây dựng một thị trường cân bằng, từ đó tạo điều kiện để người dân tiếp cận được nhà ở với chi phí hợp lý.

“Khi người lao động có thể mua nhà bằng chính thu nhập của mình, nhu cầu NƠXH sẽ tự khắc gói gọn lại trong những người thực sự cần chúng”, ông Giang nói.