Kỳ vọng kênh huy động vốn quan trọng của ngành Bất động sản

Theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ HNX và SSC, lũy kế từ đầu năm đến nay, có 102 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 104.109 tỷ đồng và 10 đợt phát hành ra công chúng trị giá 11.378 tỷ đồng. Nhóm ngành Bất động sản vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu.

Trong quý II/2024, số liệu báo cáo đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu về thị trường trái phiếu cho thấy trái phiếu bất động sản đã có xu hướng phát hành tăng trở lại, doanh nghiệp giảm bớt áp lực nợ đáo hạn so với quý trước.

Cụ thể, trong tháng 4/2024, ghi nhận giá trị phát hành của nhóm ngành Bất động sản chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu chiếm 56% tổng giá trị phát hành trong tháng.

Tháng 5/2024, nhóm Ngân hàng và Bất động sản phát hành gồm các doanh nghiệp: Tập đoàn CTCP Vingroup có 2 đợt chào bán cuối cùng thu về thêm 4 nghìn tỷ đồng; CTCP Vinhomes cũng đã hoàn thành kế hoạch sau khi bán thêm lô trái phiếu 2 nghìn tỷ đồng; Công ty TNHH Hoàng Trúc My bán lô trái phiếu giá trị 200 tỷ đồng; CTCP IDTT (trước đây là CTCP Phát triển Khu công nghiệp và Đô thị Thủ Thừa IDICO - CONAC) huy động 200 tỷ đồng.

Sang tháng 6/2024, các doanh nghiệp phát hành tổng cộng 62 lô trái phiếu, mang về 68 nghìn tỷ đồng, hơn gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Trong đó, nhóm ngành Xây dựng/Bất động sản huy động khoảng 8 nghìn tỷ đồng, chiếm 12%.

Như vậy, số liệu trong quý II/2024 cho thấy những dấu hiệu về phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản đã trở lại và có thể kỳ vọng ổn định hơn cho một kênh huy động vốn quan trọng của ngành Bất động sản.

Báo cáo gần đây của Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho thấy, tính đến 14/7, ngành Bất động sản đã phát hành với tổng giá trị 32,6 nghìn tỷ đồng (cùng kỳ năm 2023 giá trị phát hành là 47,5 nghìn tỷ đồng), tỷ trọng 22%. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu bất động sản ở mức 12%/năm, kỳ hạn bình quân là 2,7 năm.

Các doanh nghiệp phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Vinhomes (12,5 nghìn tỷ đồng), Tập đoàn Vingroup - Công ty CP (10 nghìn tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng (2,5 nghìn tỷ đồng).

Áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn hiện hữu

Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang là trách nhiệm nặng nề của các doanh nghiệp bất động sản để mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát triển ổn định lành mạnh trong thời gian tới.

MBS ước tính có khoảng hơn 95,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 6 tháng cuối năm, trong đó chủ yếu đến từ nhóm ngành Bất động sản với giá trị trái phiếu đáo hạn lên đến hơn 61,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 65% tổng giá trị đáo hạn.

Theo báo cáo của VIS Rating, trong tháng 7/2024, có 5 tổ chức phát hành đã thanh toán một phần dư nợ gốc trái phiếu chậm trả với tổng giá trị là 1,5 nghìn tỷ đồng thuộc các lĩnh vực Dịch vụ, Bất động sản dân cư và Xây dựng. Dư nợ trái phiếu còn lại của các tổ chức phát hành này ở ngưỡng 2,3 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn giá trị hoàn trả trái phiếu chậm trả gốc, lãi trong tháng 7/2024 là của hai tổ chức phát hành thuộc nhóm Bất động sản dân cư là CTCP Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn và Công ty TNHH No Va Thảo Điền.

Sau khi hoàn trả 1.000 tỷ đồng dư nợ chậm trả trong tháng 7/2024, CTCP Dịch vụ Giải trí Hưng thịnh Quy Nhơn vẫn còn dư nợ chậm trả khoảng 5 nghìn tỷ đồng. Hầu hết các trái phiếu đó đều đã được gia hạn từ 1 đến 2 năm nữa.

Từ năm 2023 đến tháng 7/2024, Công ty TNHH No Va Thảo Điền đã trả được 15% dư nợ trái phiếu chậm trả thông qua hình thức hoán đổi tài sản. Tỷ lệ thu hồi nợ tăng thêm 0,4% lên mức 18,5% ở cuối tháng 07/2024.