Nhu cầu và tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà còn rất lớn. Ảnh: Đức Thanh

Tín dụng bất động sản sẽ đạt quy mô 3,8 triệu tỷ đồng năm 2025?

Tính tới ngày 25/12/2024, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 13,82% (khoảng 15,4 triệu tỷ đồng). Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính tới cuối năm 2024, ngành ngân hàng cán đích mục tiêu tăng trưởng tín dụng (khoảng 15%).

Hiện NHNN chưa công bố số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản cả năm 2024, song với tỷ trọng khoảng 21 - 22% % tổng dư nợ, tín dụng bất động sản năm 2024 ước đạt 3,3 - 3,4 triệu tỷ đồng. Năm 2025, nếu tín dụng tăng trưởng đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức như hiện nay, quy mô tín dụng bất động sản sẽ đạt 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng.

Nếu những năm trước, vay tiêu dùng bất động sản thường tăng trưởng hai con số và chiếm tới 70% tổng dư nợ tín dụng, thì năm 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng chậm, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai con số.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, năm 2025, tín dụng bất động sản vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Cá nhân chưa mặn mà vay mua nhà bởi giá nhà quá đắt đỏ.

Các chuyên gia phân tích cho rằng, nhu cầu và tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà còn rất lớn, nhưng cần thêm thời gian để các chủ đầu tư tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân, giúp kéo giảm giá nhà và kích thích nhu cầu vay mua nhà quay trở lại mức tăng trưởng trung bình trên 20%/năm như giai đoạn trước năm 2022.

Dự báo, các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh dòng chảy tín dụng vào kênh kinh doanh bất động sản để gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai, từ đó thúc đẩy cầu vay mua nhà để ở, đầu tư. Dù vậy, nhiều khả năng, một phần tín dụng được giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính với mục đích tái cấu trúc nợ khi lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2025 - 2026.

PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM cảnh báo, cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng phục vụ mục đích đảo nợ trái phiếu để giảm rủi ro nợ xấu, cũng như có giải pháp hữu hiệu hơn để tháo gỡ vấn đề vốn cho thị trường bất động sản.

Lãi suất thấp, nguồn cung tăng chưa thể kích cầu vay mua nhà

Doanh nghiệp lo lắng vì bảng giá đất

Thị trường bất động sản năm 2025 có tiềm năng tăng trưởng tốt hơn năm 2024 nhờ sự tháo gỡ thể chế. Tuy vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang rất lo lắng vì bảng giá đất được điều chỉnh tăng mạnh tại nhiều địa phương, tạo ra mặt bằng chi phí mới rất cao, khiến giá nhà đất có thể tiếp tục tăng. Nếu mặt bằng giá không có phương pháp điều chỉnh, thì khó có thể giải quyết được vấn đề khó khăn trong nguồn cung, cũng như giá nhà, dẫn đến cung - cầu tiếp tục không gặp nhau, kéo thị trường chững lại.

- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 dự báo tiếp tục chảy mạnh về phía cung (chủ đầu tư) thay vì phía cầu (người mua nhà), lãi vay mua nhà dự báo vẫn ở mức thấp. Hiện nhiều ngân hàng thương mại tung ra mức lãi vay ưu đãi rất thấp với các khoản vay mua nhà. Theo đó, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi chỉ từ 5,3 đến 7,2%/năm (thường áp dụng cho năm đầu tiên).

“Chúng tôi kỳ vọng, lãi suất huy động năm 2025 ổn định và lạm phát thấp giúp giữ được lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi thấp hơn mức trước Covid-19, hỗ trợ tăng trưởng thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay ổn định ở mức thấp cộng thêm các luật mới về đất đai có hiệu lực, Chính phủ hỗ trợ tăng nguồn cung…, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ phục hồi”, chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán SSI nhận định.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể đạt 30.100 căn năm 2025, nhích nhẹ so với năm 2024. Tuy nhiên, SSI Research cho rằng, với sự tháo gỡ pháp lý, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm nay có thể lên tới 45.000 căn.

Ngay cả khi nguồn cung tăng, thanh khoản thị trường cũng như tín dụng bất động sản vẫn chưa sôi động trở lại. Theo chuyên gia SSI Research, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tiếp tục ở mức thấp trong 2 năm tới. Nếu lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà tăng lên 9-10%/năm, thì thị trường bất động sản sẽ chững lại, bởi lãi vay tăng sẽ gây áp lực cho người mua nhà trong thanh toán gốc, lãi.

“Nhìn chung, lãi suất năm 2025 tiếp tục ở mức thấp, song cầu vay mua nhà của người dân chưa thể tăng mạnh, do giá nhà ở quá cao, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân”, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định.

Trong báo cáo vĩ mô mới đây, chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán VCBS cho rằng, năm 2025, thị trường bất động sản được hỗ trợ tích cực bởi hành lang pháp lý, nhiều doanh nghiệp khởi động lại các dự án lớn. Sự khôi phục của tâm lý người mua nhà cũng giúp tín dụng mua nhà phục hồi khả quan. Tuy vậy, tín dụng bất động sản vẫn chủ yếu tập trung vào các chủ đầu tư bất động sản, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng…