Các ngân hàng thương mại cho rằng nhìn chung lãi suất vay mua nhà đang ở mức ổn định, thấp hơn khoảng 2% so với mức đỉnh quý I/2023 và tương đương giai đoạn 2021-2022 (thời điểm dịch Covid). Dẫu vậy, tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản nửa đầu năm vẫn chưa mấy tích cực.

Cho vay mua nhà phục hồi chậm

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong nửa đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 10%, trong khi tín dụng vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%.

Diễn biến này phần nào được phản ánh qua sự ảm đạm trong cho vay bất động sản của các nhà băng. Theo đó, tín dụng phân khúc này tăng thấp dù nhiều chương trình ưu đãi lãi suất được ngân hàng tung ra.

Tháng 9, nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) áp dụng các gói vay mua nhà lãi suất dao động 5,2-8,5%/năm. Tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất vay mua nhà từ 6,6-9,5%/năm, nhóm các ngân hàng nước ngoài (Woori Bank, Shinhan Bank, Standard Chartered...) đang có lãi suất ưu đãi khoảng 5,5-7,5%/năm, tùy từng kỳ hạn.

Tăng trưởng tín dụng chủ yếu ghi nhận ở phân khúc bất động sản kinh doanh (cho vay chủ đầu tư), trong khi cho vay mua nhà tăng rất chậm.

Các ngân hàng cũng cho biết, trong 9 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng chủ yếu ghi nhận ở phân khúc bất động sản kinh doanh (cho vay chủ đầu tư), trong khi cho vay mua nhà tăng rất chậm.

Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank cho hay, tín dụng 9 tháng đầu năm chưa đạt kỳ vọng. Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là thu nhập của người mua bất động giảm, trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu để ở với giá hợp lý chưa đáp ứng.

Trong bối cảnh nhu cầu vay vốn mua nhà ở ảm đảm, thị trường kỳ vọng gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội sẽ là động lực cho tăng trưởng tín dụng thì lại không đạt kỳ vọng.

Theo NHNN, tiến độ giải ngân gói này vẫn chậm. Đến tháng 6/2024, các ngân hàng thương mại đã giải ngân 1.344 tỷ đồng, dù tăng 646,67% so với cuối năm 2023, nhưng mới chiếm tỷ lệ 1,12%. Trong đó, 1.295 tỷ đồng cho chủ đầu tư vay và 49 tỷ đồng cho người mua nhà vay.

Hiện, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại áp dụng đối với khách hàng là chủ đầu tư dự án ở mức 7%/năm và đối với khách hàng là người mua nhà tại dự án ở mức 6,5%/năm (áp dụng từ ngày 1/7/2024 đến hết ngày 31/12/2024).

Tại Hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh thực hiện Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản” vừa được tổ chức, đánh giá về các gói cho vay nhà ở xã hội, TS Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) chỉ rõ: "Hai gói chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng, cùng với gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ chung cho nền kinh tế hiện nay chưa phát huy tác dụng. Do đó, nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn".

Nguyên nhân xuất phát từ nội tại thị trường bất động sản còn có nhiều rủi ro, thủ tục hành chính, thủ tục để phê duyệt dự án bị kéo dài dẫn đến dự án không phê duyệt được.

“Khi rủi ro tăng cao thì bên cung cấp tín dụng, nguồn vốn cho thị trường này sẽ phải suy nghĩ. Ví dụ, trước khi cho vay, ngân hàng sẽ phải đánh giá tổng quan về tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, các giải pháp hỗ trợ sản xuất kinh doanh, chính sách tiền tệ phù hợp để tăng trưởng tín dụng phù hợp, chính sách tài khoá như miễn, giảm, giãn, hoãn thuế”, TS Nguyễn Hoàng Dương nhấn mạnh.

Lãi suất cho vay 5% sẽ kích cầu mua nhà

Trao đổi xung quanh việc cho vay mua nhà tại Việt Nam hiện nay, chuyên gia tài chính- ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu đặt vấn đề làm thế nào để người dân có thể tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi cho vay mua nhà và ngân hàng cho vay như thế nào để người dân có thể tiếp cận được vốn?

Đối với các gói tín dụng như 120.000 tỷ đồng có lãi suất cho vay 7%/năm và gói tín dụng mới 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Chính sách xã hội có lãi suất cho vay đã tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%, theo TS Nguyễn Trí Hiếu là chưa phù hợp. Nếu chưa phù hợp thì mục tiêu của Chính phủ là xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ không thực hiện được.

Vậy, gói nào sẽ phù hợp với người dân hiện nay? Để vay mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân dưới 2 tỷ đồng, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Trong khi mức thu nhập hiện nay của các gia đình ở đô thị chỉ từ 10-20 triệu đồng mỗi tháng.

Theo tính toán của ông Hiếu, nếu vay 2 tỷ đồng và trả lãi suất 5%/năm trong vòng 20 năm, thì mỗi tháng người vay phải trả cả gốc và lãi là 13 triệu đồng. Số tiền này đối với một gia đình, nếu cả hai vợ chồng đi làm với thu nhập bình quân khoảng 26 triệu đồng thì có thể nhiều gia đình đáp ứng được.

“Còn nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian cho vay thấp hơn 20 năm thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà. Ngay cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hay 30.000 tỷ đồng thì người mua cũng rất khó tiếp cận”, TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Do đó, TS Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị Chính phủ, NHNN nên xem xét có gói tín dụng như cách đây 10 năm, đó là gói tín dụng cho vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời gian cho vay 20 năm.

Cho vay cá nhân mua nhà là một trong các phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất cho các ngân hàng hiện nay. Đây cũng là lĩnh vực chiếm tỷ trọng dư nợ lớn trong danh mục tín dụng các nhà băng. Vì vậy, các ngân hàng đều rất kỳ vọng tín dụng đối với phân khúc này sớm phục hồi.

Bên cạnh vấn đề giảm lãi suất phù hợp với thu nhập của người dân hiện nay, để kích cầu vay ở lĩnh vực này, các chuyên gia cho rằng cần có các chính sách điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra, cần tháo gỡ pháp lý để doanh nghiệp giảm chi phí và linh hoạt hơn về điều kiện cấp tín dụng nhằm kích thích dòng vốn chảy trở lại bất động sản.

Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) kỳ vọng, các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân hiện nay và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội đang được sửa đổi... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.

Huyền Anh