Kế hoạch “khủng” từ các ông lớn Bất động sản

Đầu tháng 4, loạt tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản công bố kế hoạch kinh doanh năm 2024 với sự tự tin xen lẫn thận trọng.

Đáng chú ý, kế hoạch tăng trưởng doanh thu của các ông lớn này khá "chói mắt" trong bối cảnh tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản lẫn vĩ mô của nền kinh tế chưa quá tích cực.

Vinhomes đặt kế hoạch doanh thu tăng 15,8%, lợi nhuận tăng 4,3% so với cùng kỳ. Nam Long đặt mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận lần lượt là 110% và 5% so với 2023. Khang Điền khiêm tốn hơn ở mức tăng 86,8% doanh thu và 8,3% lợi nhuận so với năm trước.

Cá biệt, Novaland gây cú “shock” khi tự tin sẽ đạt 32.587 tỷ đồng doanh thu, gấp 6,9 lần 2023, và gấp hơn 2 lần mức cao nhất mà doanh nghiệp này đạt được năm 2018 (15.635 tỷ đồng).

Hơn thế, Novaland, Vinhomes và Nam Long là 3 trong 4 cái tên vừa nêu đặt kế hoạch doanh thu cao nhất trong lịch sử hoạt động. Duy nhất chỉ có Khang Điền là giảm so với mức kỷ lục 4.616 tỷ đồng doanh thu năm 2020.

Doanh thu cao đồng nghĩa với hàng tồn kho được “bung xả” mạnh. Điều này không những làm nức lòng các cổ đông của chính doanh nghiệp, mà còn đem lại “tiếng thở phào” nhẹ nhõm cho nhóm ngân hàng lẫn cổ đông của họ, dẫu rằng câu chuyện trái phiếu BĐS vẫn chưa thật sự được “nuốt trôi” và còn cần phải nhìn vào dòng tiền thực từ bán hàng thay vì chỉ tập trung vào doanh thu.

Tín dụng từ Ngân hàng - "bầu sữa" của các DN BĐS

Bất chấp những khó khăn của ngành BĐS, dòng vốn tín dụng từ ngân hàng vẫn chảy vào BĐS năm 2023, không mạnh mẽ như những năm trước nhưng vẫn là “mạch nguồn” quan trọng nuôi sống doanh nghiệp qua những ngày đông ảm đạm.

Ở trên góc độ của ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS là những vị khách hàng quan trọng, chiếm tỷ trọng dư nợ đáng kể. Tính đến cuối năm 2023, theo ước tính của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS ước khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tương đương với 20,4% tổng quy mô tín dụng toàn hệ thống.

Cũng theo thống kê của NHNN, tín dụng bất động sản cả năm 2023 tăng 6,75%, trong đó cho vay tiêu dùng giảm 0,7%, nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%.

Tại các ngân hàng lớn, thống kê cho thấy tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản năm 2023 có sự tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ. Techcombank có tỷ trọng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ là 35,22% (2022 là 26,44%); VPBank ở mức 19%, trong khi cuối năm 2022 là 14,39%; SHB tăng từ 8,33% lên 15,45%; MB tăng từ 4,91% lên 7,49%; MSB ghi nhận mức tăng nhẹ từ 8,75% lên 8,96% tổng dư nợ,...

Khi những nút thắt dần được tháo gỡ và khơi thông, các Ngân hàng cũng tự tin hơn trong việc đồng hành cùng các doanh nghiệp BĐS. Những tín hiệu tích cực phát đi từ các nhà băng như vào cuối năm 2023, Ngân hàng MB đã đồng ý cấp 10.000 tỷ đồng cho công ty con của Novaland để tái khởi động dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương. Trước đó vào tháng 4/2023, nhà băng này đã thông tin trong Đại hội cổ đông về dư nợ của Novaland tại MB đã giảm xuống chỉ còn khoảng 5.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, vào tháng 11/2023, MB đã bắt tay với Tập đoàn Phát Đạt khi cung cấp gói tín dụng tổng thể 6.000 tỷ cho chủ đầu tư lẫn khách hàng mua nhà tại dự án Thuận An 1&2, Bình Dương.

Gần đây nhất vào tháng 4/2024, BIDV cũng đã đồng ý cấp thêm 1.500 tỷ đồng cho Khu phức hợp Cap Saint Jacques của DIG tại Vũng Tàu. Cuối năm 2023, tổng dư nợ hợp nhất của DIG tại BIDV là 1.015 tỷ đồng.

Đại diện DIC Group và Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bà Rịa - Vũng Tàu ký kết hợp tác toàn diện. Ảnh: Tạp chí Công thương

Nỗ lực cơ cấu nợ từ Chủ đầu tư

Ở đầu bên kia của câu chuyện vay nợ, các chủ đầu tư bất động sản cũng đã trải qua năm 2023 với nhiều động thái xử lý nợ đáng kể với nhiều hình thức đa dạng.

Trong năm 2023 và đầu năm 2024, các chủ đầu tư đã tích cực tiến hành cơ cấu nợ đối với chủ nợ ngoài Tổ chức tín dụng, gồm các trái chủ cá nhân và tổ chức. Hình thức phổ biến là gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và vốn hoá các khoản nợ.

Đơn cử như ông lớn Novaland, tính đến hết quý III/2023, gần 11.500 tỷ đồng trên tổng dư nợ trái phiếu 40.000 tỷ đồng của NVL đã được gia hạn thêm từ 1-2 năm. Và mới đây vào đầu tháng 4/2024, Novaland phát đi thông báo đã đàm phán thành công với 25 trái chủ trong việc chuyển đổi khoản nợ trái phiếu trị giá 300 triệu đô la sang cổ phiếu phổ thông.

Theo thống kê của HNX, tính đến ngày 3/10/2023, hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Còn với ngân hàng, rõ ràng chủ đầu tư không thể có những màn “đàm phán gia hạn nợ” ở cửa trên, hoặc mời chào Ngân hàng chuyển đổi nợ thành cổ phần vì quy định pháp luật không cho phép, trừ những trường hợp đặc biệt.

Ngoài ra, thay vì giảm giá hàng tồn kho, chủ đầu tư sẵn sàng bán luôn cổ phần của dự án cho các đối tác nước ngoài để cơ cấu nợ vay. Ví dụ Nam Long đầu năm 2023 đã thông báo hoàn tất chuyển nhượng 25% cổ phần của Công ty TNHH Paragon Đại Phước.

Trước đó, công ty cho biết có kế hoạch chuyển nhượng 50% vốn tại dự án Paragon Đại Phước. Bên nhận chuyển nhượng là đối tác Nhật Bản - Nishi Nippon Railroad.

Nối tiếp những thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS đã thành công trong năm qua, trong thời gian tới, xu hướng chuyển nhượng một phần dự án BĐS sẽ được các chủ đầu tư chú ý hơn khi những “cá mập” nước ngoài vẫn đang quan sát và không ngại xuống tiền để thâu tóm các dự án đã "sạch" về pháp lý.

Hình ảnh minh họa

Kết quả đạt được

Theo ghi nhận từ thông tin phát đi của các Doanh nghiệp BĐS, tình hình cơ cấu nợ cho thấy dấu hiệu khả quan.

Phát Đạt trên HNX đã sạch nợ trái phiếu khi chi 458,7 tỷ đồng để mua lại toàn bộ 2 lô trái phiếu vào ngày 25/12/2023. Mới đây vào đầu tháng 4/2024, trong thông điệp gửi đi, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL) đã chia sẻ việc tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và nợ trái phiếu về cơ bản đã hoàn thành, tài sản của công ty vẫn cân đối được các khoản nợ.

Loạt doanh nghiệp BĐS nhỏ hơn cũng tích cực mua lại trái phiếu trước thời hạn, chủ động giảm nợ vay và tiền lãi trong năm 2023.

Tuy nhiên, tổng nghĩa vụ trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2024 lên tới 130.000 tỷ đồng – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, vẫn được xem là một quả bom nổ chậm treo trên đầu ngành Ngân hàng.

Trong báo cáo phát hành mới đây, VIS Ratings ước tính, có khoảng 40.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 có rủi ro chậm trả gốc/lãi phát sinh mới. Phần lớn trái phiếu có rủi ro cao thuộc về các doanh nghiệp liên quan đến khối BĐS hoặc xây dựng, với dòng tiền yếu, tỉ lệ vay nợ cao và nguồn tiền mặt để trả nợ đến hạn rất hạn chế.

Tới đây, khi báo cáo quý I/2024 của các doanh nghiệp BĐS được công bố, các nhà đầu tư hay cổ đông ngân hàng sẽ có đánh giá sơ bộ về tính thực tiễn trong kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ghi nhận tại BCTC của một số doanh nghiệp BĐS lớn trong năm tài chính 2023, giá trị lượng hàng tồn kho là vượt trội so với tổng cộng các khoản nợ vay ngắn hạn và dài hạn. Như vậy, nếu các Chủ đầu tư có lộ trình hợp lý và khả thi, còn các chủ nợ tạo điều kiện gia hạn nợ để doanh nghiệp có thời gian xử lý hàng tồn kho, Chính phủ tiếp tục thể hiện sự năng động trong việc hỗ trợ vĩ mô thì nhà đầu tư có thể hướng con mắt tới các kịch bản tốt đẹp trong tương lai gần.

Xem thêm tại nguoiquansat.vn