Quy hoạch theo hướng mở rộng diện tích đất

Theo Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 05 năm (2021 - 2025), diện tích đất KCN được phê duyệt vào 2025 là 148.300 ha; tới 2030, tổng diện tích đất KCN vào khoảng 205.800 ha. BVSC nhận thấy, đất xây dựng công nghiệp, dịch vụ sẽ còn tiếp tục tăng, dự báo đến năm 2050 diện tích đất khu, cụm công nghiệp sẽ cơ bản ổn định ở mức khoảng 300.000 – 350.000 ha.

Về không gian, quy hoạch đất khu công nghiệp bố trí tập trung tại 02 vùng. Thứ nhất là phía Bắc của vùng đồng bằng sông Hồng (Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên). Thứ hai là trục Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An (tập trung tại các tỉnh Long An, TP.HCM, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu).

Trong khi đó, tiến triển của đầu tư hạ tầng cũng lan toả tích cực tới ngành KCN. Đến hết tháng 6/2024, giải ngân vốn đầu tư công đạt 28% tổng kế hoạch năm. Tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công trên tất cả các lĩnh vực đều có sự khởi sắc, tuy nhiên, tiến độ giải ngân vẫn chưa đạt như kỳ vọng, nên các bộ, ngành, địa phương cần nhanh chóng giải quyết các vướng mắc liên quan để đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công năm 2024.

BVSC nhận thấy, giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các KCN khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics. Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm.

Thị trường phía Bắc từ 2015 được đầu tư rất mạnh vào hạ tầng, hoàn thiện đường cao tốc, tạo sự kết nối giữa Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh – Bắc Ninh mở ra sự gia tăng lớn ở các thị trường này. Trong khi kế hoạch những năm gần đây hướng về phía Nam nhiều hơn, một số dự án đáng chú ý như: cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết; các tốc Bến Lức – Long Thành…).

Giá chào thuê duy trì ở mức cao nhờ xu hướng FDI

Thị trường bất động sản KCN vẫn tiếp tục là điểm sáng với tỷ lệ hấp thụ tốt và giá chào thuê tiếp tục ở mức cao.

Tại miền Bắc, theo CBRE, đất KCN tại thị trường cấp 1 giá chào thuê đạt 133 USD/m2/kỳ thuê (tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái). Với việc đầu tư FDI công nghệ cao thúc đẩy hoạt động tích cực; và không có dự án mới đi vào hoạt động trong quý; tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt 83%.

Tại miền Nam đã duy trì tích cực trong nửa đầu 2024 nhờ vào xu hướng mở rộng của các nhà sản xuất. Theo CBRE, giá đất KCN tại thị trường cấp 1 đạt 189 USD/m2/kỳ thuê (tăng 2,4% so với cùng kỳ). Quỹ đất KCN còn lại ở miền Nam tương đối hạn chế, với tỉ lệ lấp đầy khoảng 92%.

Với nhu cầu mở rộng sản xuất và xu hướng FDI dồi dào vẫn tiếp tục; cùng với nguồn cung hạn chế; BVSC dự báo giá chào thuê tại các KCN sẽ duy trì ở mức cao và tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Trong 6 tháng đầu năm, FDI vào Việt Nam vẫn duy trì xu hướng tích cực khi vốn đăng ký mới và số dự án đầu tư tăng so với cùng kỳ. Cụ thể, vốn đăng ký cấp mới có 1.538 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 9,54 tỷ USD, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 46,9% về số vốn đăng ký.

Việt Nam đang có quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Trung Quốc, Nga, Ấn Độ, Hàn Quốc, Mỹ, Nhật Bản và Úc; giúp tăng cường sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Một số hiệp định ký kết như: EVFTA, CPTPP, UKFTA... cũng tạo điều kiện và môi trường thuận lợi để Việt Nam có được lợi thế tương đối trong hoạt động thương mại và đầu tư.

Các dự án lớn có thể kể tới là Intel, Amkor (đóng gói, kiểm thử); Marvell, Qualcomm (thiết kế); Synopsys, Cadence (cung cấp công cụ thiết kế chip)... đầu tư vào ngành công nghiệp bán dẫn.

Ngoài ra, các nhà sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu của những hãng lớn đang dần tập trung vào Việt Nam: Apple đã chuyển 11 nhà máy của các doanh nghiệp Đài Loan (Trung Quốc) trong chuỗi cung ứng của hãng này sang Việt Nam; nhiều hãng khác như Foxconn, Luxshare, Pegatron, Wistron cũng mở rộng cơ sở sản xuất sẵn có tại Việt Nam.

3 cổ phiếu kỳ vọng mang lại hiệu quả

Nhìn chung, BVSC đánh giá một số cổ phiếu sẽ có hiệu quả vượt trội so với ngành như KBC, SZC và PHR.

Với KBC, nhóm phân tích kỳ vọng các dự án KCN của doanh nghiệp sẽ có những diễn biến tích cực hơn trong năm nay khi doanh nghiệp có kế hoạch sẽ ký thêm được khoảng 150 ha KCN.

Ngoài ra, tại dự án KCN Lộc Giang, Long An 466ha, KBC đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ tháng 4/2022. KBC đang làm việc với ngân hàng để tính toán kế hoạch tài chính cho tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng KCN, dự kiến dự án sẽ được đưa vào kinh doanh trong quý I/2025.

Trong khi đó, SZC đang sở hữu KCN Châu Đức với diện tích quy hoạch 1.145 ha và tổng diện tích thương phẩm là 1.109 ha. Ngoài ra, SZC còn sở hữu dự án KDC Sonadezi Hữu Phước và KĐT Châu Đức sẽ là động lực tăng trưởng trung hạn.

BVSC dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2024 của SZC là 838 tỷ đồng và 281 tỷ đồng, lần lượt tăng 2% và 28% so với cùng kỳ. BVSC dự phóng SZC sẽ ký thêm 45ha chào thuê KCN và ghi nhận kết quả kinh doanh từ một phần bán shophouse tại dự án Sonadezi Hữu Phước trong năm 2024.

Cuối cùng, BVSC kỳ vọng PHR được được cấp chủ trương đầu tư cho 2 dự án gồm: Tân Lập 1 (200ha) năm 2024 và đóng góp vào kết quả kinh doanh năm 2026; Tân Bình 2 (1.056ha) năm 2026 và đóng góp vào kết quả kinh doanh từ năm 2028.

Với việc sở hữu 20% VSIP III và 33% vốn tại Nam Tân Uyên 3, PHR sẽ tiếp tục được 2 KCN này đóng góp lớn vào kết quả kinh doanh năm nay.