VN-Index ghi nhận mức tăng 13,55% từ đầu năm nhưng có thể dễ dàng nhận thấy sự phân hóa giữa các nhóm ngành. Trong khi công nghệ, bán lẻ, hàng không,… là các nhóm ngành được hỗ trợ bởi những câu chuyện từ vĩ mô, ngược lại thị trường bất động sản vẫn tương đối ảm đạm khiến giá cổ phiếu nhóm này có hiệu suất "lẹt đẹt", thậm chí các cổ phiếu bất động sản lớn còn “dò đáy”.

Định giá rất thấp

Thống kê của SSI cho thấy bất động sản dân cư là nhóm đứng cuối bảng về hiệu suất đầu tư trong 6 tháng đầu năm, với tỷ lệ âm gần 4%, trong khi các nhóm khác đều cho hiệu suất dương. Có tới 6 mã trong nhóm này nằm trong Top 10 cổ phiếu tác động tiêu cực nhất lên chỉ số, gồm 3 cổ phiếu họ “Vin” (VIC, VHM, VRE) và NVL, DXG, VCG.

Nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư đứng cuối bảng về hiệu suất đầu tư trong 6 tháng đầu năm (Ảnh minh họa).

Cụ thể, cổ phiếu VIC kết phiên 8/7 ở mốc 40.400 đồng/cp, giảm khoảng 25% so với cách đây một năm và gần như đi ngang trong giai đoạn từ đầu năm 2024 đến nay. Đây cũng là mức đáy 7 năm của cổ phiếu này. Còn VHM thời gian qua giao dịch ở vùng đáy lịch sử quanh 38.000 đồng/cp. VRE có giai đoạn tháng 3 hồi phục nhưng sau đó lại đi xuống, hiện đang ở vùng đáy lịch sử quanh 20.000 đồng/cp.

Tương tự VRE, cổ phiếu NVL cũng có thời điểm hồi phục lên vùng giá 18.000 đồng/cp nhưng sau đó đi lùi và thời gian qua giao dịch quanh vùng giá 13.000 đồng/cp. So với thời kỳ đỉnh cao trên 80.000 đồng/cp, NVL là mã có diễn biến thê thảm nhất.

Với DXG, so với đầu năm đã giảm hơn 20%, hiện lùi về vùng giá 14.400 đồng/cp. VCG cũng giảm khoảng 20%.

Các cổ phiếu có vốn hoá lớn khác trong nhóm như BCM, PDR, DIG, CEO, BCG... cũng ghi nhận đi xuống hoặc đi ngang.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận xét hiện nhóm cổ phiếu bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,2 lần, gần như là mức thấp nhất kể từ năm 2020 đến nay. Nhiều cổ phiếu có mức P/B dưới 1 lần, cho thấy mức định giá hiện nay của nhóm bất động sản là rất thấp.

Kỳ vọng từ những chính sách

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nhìn ở bình diện chung, thị trường bất động sản đang có bệ phóng mạnh mẽ để sẵn sàng trở lại sau thời gian dài khó khăn. Hầu hết các báo cáo ngành từ các công ty chứng khoán và các đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây đều cho rằng doanh số của các doanh nghiệp ngành này sẽ có sự cải thiện mạnh mẽ trong hai quý cuối năm nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ giai đoạn cuối năm trước; đồng thời, nhiều công ty bất động sản có động thái đặt mục tiêu tăng trưởng tại kỳ đại hội cổ đông thường niên vừa diễn ra.

Chưa kể, một thông tin đáng chú ý, đó là ngày 1/8 tới đây, 3 sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Thông tin này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp cũng như nhóm cổ phiếu ngành bất động sản.

PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết với việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực bắt đầu từ 1/8/2024, sớm 5 tháng so với luật định, thị trường sẽ chuyển khỏi trạng thái chờ đợi. Do đó, 6 tháng cuối năm, thị trường dự kiến sẽ thay đổi từ tốt đến rất tốt.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024 được kỳ vọng có bước tăng trưởng mới dựa trên một số yếu tố. Ngoài khung pháp lý mới là dòng vốn đầu tư từ nước ngoài khi xu hướng kinh tế đối ngoại tích cực tạo điều kiện cho vị thế Việt Nam, nền kinh tế tiếp tục phát triển ổn định, đầu tư công được đẩy nhanh...

Tương tự, ông Nguyễn Thế Minh đánh giá việc 3 luật liên quan đến bất động sản sớm đi vào áp dụng là thông tin tích cực, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và các nút thắt thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản nói chung. Chuyên gia này kỳ vọng đây là yếu tố củng cố cho đà hồi phục của nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới.

Từ góc nhìn của ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư Chứng khoán Maybank Investment Bank, thị trường bất động sản vốn trầm lắng những năm qua, đầu năm nay bắt đầu ấm lại và là thị trường duy nhất vẫn còn đang ở vùng đáy khi các thị trường khác đều tăng mạnh.

“Kỳ vọng chính sách mới sẽ giúp thị trường hoạt động ổn định, bền vững hơn và cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi”, ông Khánh nói.

Trong báo cáo triển vọng vĩ mô và thị trường chứng khoán nửa cuối năm 2024, Chứng khoán MB (MBS) đánh giá thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực khi nguồn cung hồi phục, lãi suất về mức hấp dẫn. Đặc biệt, với việc hoàn thiện về hệ thống pháp lý sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững ở nguồn cung lẫn nhu cầu. Bên cạnh đó, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và MA dự án bất động sản cũng sẽ sôi động trong phần còn lại của năm 2024.

“Dù vẫn còn một số rủi ro về trái phiếu vẫn cần chú ý nhưng có thể có một đợt định giá lại sắp tới với nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư. Hiện, tỷ lệ P/B của nhóm này đang ở mức 1,16 lần, thấp hơn trung vị 5 năm là 1,6 lần”, MBS nhận định.

Nhìn chung, những thông tin trên mang yếu tố tích cực cho các cổ phiếu nhóm bất động sản, song nhà đầu tư cũng cần lưu ý chỉ giải ngân vào các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính mạnh, các dự án đảm bảo đầy đủ pháp lý và có chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu của thị trường.

“Nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành này khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán, cơ cấu tài chính an toàn như VHM, KDH, NLG, DXG…”, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) khuyến nghị.

Hải Giang